Hvordan den enkelte vil undersøge ejendommen er meget forskelligt. Det afhænger af mange ting f.eks. prisen, husets alder, type, den generelle vedligeholdelse, hvor og hvordan huset ligger (visse områder er mere udsat for skadedyr end andre), byggemåden, lugten i huset o.s.v. Vær årvågen ved gennemgangen, brug næsen (også i bogstavelig forstand) og generelt spørg, spørg og spørg til alting I måtte være i tvivl om. Kan vi eller sælgeren ikke svare tilstrækkeligt dækkende på Jeres spørgsmål, må I få en professionel håndværker eller f.eks. skadedyrsfirmaet Anticimex til at lave en besigtigelsesrapport.

Generelt kan siges, at jo længere en sælger har ejet huset og jo længere huset har eksisteret, desto færre problemer. Vedrørende nyere huse skal man som regel være ekstra undersøgende. En ødegård fra 1700- eller 1800-tallet, er som regel nem at undersøge og kortlægge status på, da alt er synligt og let at komme til. Et sådant hus har også bevist sin kvalitet igennem mere end 100 år og hvis der var store problemer, ville de have været opdaget allerede. Småting vil der dog stort set altid være at gøre på en ødegård og det må man regne med. Et fritidshus eller villa fra efter ca. 1950 kan være lidt mere besværlig at undersøge, men det vil være klogt at tage dette besvær. Så er det selvfølgelig også et spørgsmål om, hvad man med rimelighed kan forvente sig i forhold til husets alder, pris, mv.

De punkter hvor der oftest er problemer og altid bør undersøges nærmere er ventilation, skorsten/ildsteder, vandbrønd, afløb og installationer. Især, hvis disse ikke er iorden, er det vigtigt at undersøge hvor meget det vil koste at bringe dem i lovlig stand. Disse forhold bør være afspejlet i prisen og vi tager altid højde for det i vores vurderinger, hvis der findes problemer vi kender til. At vi ikke har opdaget et problem betyder dog ikke at de ikke kan findes, så vores beskrivelser kan ikke tages som erstattning for at lave en egen undersøgelse.

Formalisering af handlen

Når alle undersøgelser og forhandlinger er på plads, er vi klar til at formalisere handlen på papir. Som regel går vi igang med dette allerede under reservationsperioden, så vi kan have en slutseddel (köpekontrakt) klar til underskrift når reservationen udløber, eller før, hvis parterne er klar til det. I den forbindelse skal vi bruge en del information fra dig som køber som vi beskriver her både i punktform og mere uddybende.

• Information om inkomst/lån mv. hvis køber ønsker en kalkyle over boligudgifterne (eller information om at køber ikke ønsker dette). 
• Besked om huset skal købes af privatperson(er) eller andelsforening/firma.
• Alle køberes fulde navne, adresse, personnummer, telefonnumre og e-mail.
• Bekræftet kopi/scanning af alle køberes pas/kørekort/billed-ID.
• Købsandel (hvis der er mere end en køber).
• Ønsket overtagelsesdag.
• Eventuelle forbehold eller særlige forhold der skal med i en slutseddel.
• Besked om der skal tinglyses pant i ejendommen.

Alle svenske mæglere har pligt til at tilbyde køber en personlig kalkyle over dennes boligudgifter. I den forbindelse skal vi bruge information om købers inkomster, udgifter og låneforhold, for at kunne lave en korrekt kalkyle. Ofte laver banken også en kalkyle og hvis I derfor ikke mener at I har bruge for endnu en kalkyle, eller hvis I f.eks. har pengene kontant, kan køber istedet skrive under på et afstående. Dette skal være skriftligt, da kalkylen er et lovkrav. Det er vigtigt at vi får information til kalkylen eller besked om at I ikke ønsker kalkyle tidligt i forløbet, dvs. senest inden slutseddel underskrives.

Det mest almindelig er at huset købes af en eller flere privatpersoner. Er der mere end et par der køber et hus sammen er der dog mange fordele ved at købe igennem en andelsforening. De giver en slags samejekontrakt igennem vedtægterne og man slipper samtidig for at betale ejendomsværdiskat til Danmark (1% af handelsværdien). Bagdelen er at det koster dobbelt stempelskat (3% istedet for 1,5% for privatpersoner). Dette sparer man dog hurtigt ind på grund af ejendomsværdiskatten og at det ikke koster noget at skifte andelshavere i foreningen. Man skal dog være mindst tre fysiske og myndige personer for at danne en andelsforening. Læs mere om dette på vores side ”Andelsforening og leje”.

Vi skal bruge en bekræftet kopi/scanning af alle sælgeres (og køberes) pas, kørekort eller andet godkendt billed-id. Kopien skal være bekræftet af Jeres bank, advokat eller myndighed, der har kontrolleret at det virkelig er Jer. Dette pga. de nye pengevaskningsregler og vi skal derfor sikre at I er dem i udgiver Jer for at være. Kopien skal være bekræftet af Jeres bank, advokat eller lignende, hvis vi ikke mødes personlig med parterne og kan foretage en fysisk id kontrol. Dette er også et lovkrav og vi vil be Jer om at sende Jeres id så tidligt i forløbet som muligt, dvs inden slutseddel underskrives. Hvis vi mødes fysisk er det ikke nødvendigt med bekræftelsen, da vi selv foretager kontrollen og tager en kopi. 

Købsandelen skal være i brøkform og ikke i procent, da det er sådan tinglysningskontoret vil have det. Overtagelsesdagen er den dag skødet (köpebrevet) bliver underskrevet og på denne dag skal hele købesummen være deponeret, så overtagelsesdagen kan ikke blive før du som køber har pengene klar til udbetaling.

Forbehold kan f.eks. være at handlen er betinget af at en håndværker ikke har alvorlige anmærkninger vedr. ejendommens stand, eller forbehold for at køber bevilges lån i bank mv. Normalt ser vi helst at undersøgelserne er færdige inden slutseddelen skrives under, men da det til tider er svært at finde håndværkere der har tid til at lave en gennemgang, kan det løses med et forbehold. Der kan også være tale om forhold som sælger skal sørge for (reparationer, udstykninger mv.) der skal stå med i en slutseddel.

Hvis du som køber skal låne penge mod sikkerhed i ødegården, kan vi hjælp med at tinglyse pantet i forbindelse med at skødet sendes til tinglysning. Nogle banker (især de svenske) foretrækker at gøre dette selv, men vi vil gerne vide det alligevel, for at kunne lave en så korrekt opstilling over dine udgifter ved købet som muligt.

Når vi har modtaget denne information, helst på en e-mail, eller via telefon, laver vi et udkast til slutseddel (köpekontrakt), som vi normalt e-mailer til alle parter som en pdf-fil, sammen med et følgebrev. Når vi har gået kontrakten igennem og den er godkendt af alle parter, er den klar til underskrift. Hvor og hvordan kontrakten skrives under er individuelt og aftales i hver enkelt tilfælde. Hvis nogen af parterne ikke har computer/e-mail, sender vi naturligvis med posten istedet. Hvis der er nogle spørgsmål, kommentarer eller forslag til ændringer af slutseddelen, er du naturligvis altid velkommen til at kontakte os.

Når kontrakten er underskrevet af alle parter og ”handpenning” er betalt, venter vi på overtagelsesdagen. I god tid inden fremsender vi skøde (köpebrev) og slutafregning (likvidavräkning) til underskrift. Hvor og hvordan afregningen går til er også individuelt, men ofte mødes køber og sælger i huset eller hjemme hos en af parterne i Danmark, hvis begge er danskere. Det kan også være i en bank, på vores kontor eller via post. Dette aftales ud fra omstændighederne i hver enkelt sag.

Når der er skrevet under og restkøbesummen er deponeret, sender vi sagen til tinglysning. I Sverige hedder det ”ansökan om lagfart” og tager ca. 30 dage fra overtagelsesdagen regnet. Tinglysningskontoret i Sverige hedder ”Inskrivningsmyndigheten”, eller blot forkortet til ”IM”. Når du som køber har fået beviljet lagfart af IM, kommer der en faktura på stempelskatten på 1,5% + Sek. 825 i fast gebyr (3% hvis det er andelsforening/firma). Det er altid køberen der betaler stempelskatten og vi beder som regel dig som køber om at indbetale stempelskatten på vores klientkonto i forvejen, så sagen løber så hurtigt og smidigt som muligt. Det er dessuden noget nær umuligt (og meget dyrt) at betale en svensk plusgiro regning fra Danmark.

Når fakturaen er kommet, ved vi at sagen er i orden og pengene bliver frigivet til sælger. Sælger sørger for at indfrie eventuelle lån i ejendommen og pantebrevene bliver overdraget til dig som køber. Du kan bruge pantebrevene igen som sikkerhed for dit eget lån, eller blot passe på dem, da de skal følge huset til din fremtidige køber. Læs mere om pantebreve på vores side ”Spørgsmål og svar” under ”Hvordan fungerer det svenske pantebrevssystem”.

Når stempelskatten er betalt kommer det tinglyste ”köpebrev” retur, sammen med et ”inskrivningsbevis – lagfart” (endeligt tinglyst skøde) og en kvittering for den betalte stempelskat. Dette sender vi samlet til dig og dermed er handlen afsluttet.

At tænke på og generel information

Vi kan konstatere, at "danskermarkedet" i Sydsverige har været en god og værdifast investering siden det hele begyndte i 1950’erne. Markedspriserne har hele tiden holdt sig på den rigtige side af realværdien. Så længe man kan købe et hus for mindre end hvad det ville koste at bygge tilsvarende er realværdien til stede og så er pengene godt placeret.

Naturoplevelser og fred har vi alle gavn og glæde af. Derfor er interessen konstant i ødegårdsmarkedet. Vi gør alt vi kan for at bevare "ødegårdskulturen", som er en daglig glæde at arbejde med og for at der også fortsat skal være en stabil udvikling i ødegårdsmarkedet.

Vi besvarer selvfølgelig meget gerne spørgsmål af enhver art vedrørende Sverige og svenske forhold og efterhånden som tiden går, vil vi skrive mere på siden ”Spørgsmål og svar” og på vores side "Nyheder". Vi modtager altid gerne gode ideer og forslag.