Om at sælge hus

Vi har skrevet denne side for at du som sælger skal få et så godt indblik i, hvordan det går til, at sælge dit hus igennem Ødegårde.dk. Hvad du kan forvente af os og hvad der forventes af dig. Hver handel er naturligvis unik og dette er ment som en støtte og vejledning til hvad du bør huske og hvordan et typisk sagsforløb ser ud. Er du i tvivl om noget, er du altid velkommen til at kontakte os. Læs gerne vores side "Nyheder", for at få den seneste markedsorientering.

• Grundholdninger og højestbydendepolitik.
• Kort gennemgang af en handel.
• Oplysningspligt/undersøgelsespligt.
• Formalisering af aftalen.
• Hvis du allerede har en køber - papirsager.
• Skovejendomme.

Grundholdninger og højestbydendepolitik

Ønsker du at sælge dit torp eller fritidshus i Sydsverige, tilbyder vi at tage os af salget fra A-Z til et, som hovedregel, salær på Sek. 50.000:- inkl. moms (25%). Salæret kan trækkes fra i skatten ved salget, så netto efter skattefradrag vil salæret være Sek. 39.000. Hvis det handler om meget billige eller meget dyre/store ejendomme, kan der aftales et lavere/højere salær, udfra omstændighederne. Normalt mæglersalær er ca. 6 % + moms for fritidshuse. Vi tilbyder en velkendt og troværdig service under hele forløbet, men nu også under mægleransvar. Vi markedsfører via www.oedegaarde.dk (med i gennemsnit ca. 10.000 individuelle besøg pr. måned) og via vores "butik" på www.blocket.se/torpfritidshus. Blocket har over 3.000.000 besøgende om ugen.

Vi er kendte og respekterede for at markedsføre ejendomme til en fast pris, som man rent faktisk også kan købe ejendommen til. Efter vores og rigtigt mange køberes mening, er det useriøst at forlange en lavere pris end den faktiske markedsværdi, for derefter at udsætte købere for en mere eller mindre skjult auktion. Man aner ikke om man er købt/solgt eller bliver snydt. Man må huske på, at mange interesserede købere kommer langvejs fra og bruger mange penge og tid på at "lede efter sit sted i skoven", for ofte at konstatere at prisen blot var "lokkemad" og slet ikke i trit med virkeligheden. Ofte passer beliggenhedsbeskrivelsen slet ikke til de faktiske forhold på stedet. Der er mange gruopvækkende historier af enhver art, som vi dagligt hører om fra interesserede ødegårds og fritidshuskøbere. Vi vil være et alternativ til alt dette, med rene linier og ærlige beskrivelser og billeder.

Vi har stor respekt for vores kunder, såvel købere som sælgere. Det er bestemt også i sælgers interesse, at markedsføre huset til en fast pris man dels er tilfreds med, og som vi vil kunne argumentere sagligt og korrekt for. Naturligvis har en sælger altid lov til at vælge at ikke sælge, uanset anledning. Det handler om tillid til, at vi med 20 års erfaring, kan se værdien og argumentere for den, ganske enkelt. Det giver tilfredse parter på begge sider af bordet, hvilket er i alles langsigtede interesse.

Kort gennemgang af en handel

Det hele begynder med en vurdering på stedet, som inkluderer grundig fotografering og beskrivelse af fakta om ejendommen og omgivelserne omkring den. Denne udføres for det meste af tidligere ejendomsmægler Christian Nielsen og reg. fastighetsmäklare Ingvar Elmehag og er selvfølgelig inkluderet i salæret, hvis huset skal sælges af Ödegårde Sverige AB. Ønsker du at sælge huset selv, eller blot vil have en vurdering af andre årsager, koster det Sek. 6.250:- inkl. moms, kørsel og fotografering. Se mere om vurdering på vores side om ”Vurdering”.

Når vi er enige om prisen, er det lovpligtigt at vi får en formidlingsaftale i underskrevet stand, før vi kan gå videre med sagen. De fleste er, med god grund, meget skeptiske overfor disse aftaler, idet de som oftest indebærer eksklusivrettigheder i tre måneder m.v. En formidlingsaftale med reg. fastighetsmäklare Ingvar Elmehag er ikke som disse er flest og bygger på "no cure - no pay" princippet. Uden resultat, skylder du ikke noget! Aftalen gælder i princippet indtil vi har fundet en modpart. Aftalen kan dog opsiges af dig, når som helst, og uanset anledning med 14 dages varsel. Vi er dog ikke firkantede mht. dette, hvis der er særlig grund til opsigelsen. Vi tager ikke betalt, uden at levere et resultat i henhold til det aftalte. Vi ønsker dog ikke at påtage os opgaven, hvis huset samtidigt er til salg hos andre mæglere eller privat til salg på anden vis. Klik på linken for at se hvordan vores standard "förmedlingsavtal" ser ud. Aftalen er i PDF-format du skal have Adobe Reader installeret for at læse det. Dette er som sagt kun et eksempel og der kan sagtens laves andre aftaler, udfra ønsker og omstændigheder.

Når vi har modtaget en underskrevet aftale, markedsfører vi huset på www.oedegaarde.dk, vil blive markedsført i diverse aviser i både Sverige og Danmark. Når vi har en aftale med en køber, udfærdiger vi en köpekontrakt (slutseddel), som spejler parternes aftale. Vi gør parterne klart opmærksom på deres oplysnings- og ikke mindst undersøgelsespligt. Når køber er klar med undersøgelsespligten (det tager normalt en uges tid), skrives slutsedlen under og 10 % i handpenning (udbetaling) overføres til sælgers disponible bankkonto, som der kvitteres for i slutsedlen. Dermed foreligger en bindende aftale og vi skriver ”solgt” på hjemmesiden. Er huset højt belånt, eller hvis der er særlige vilkår i kontrakten, kan handpenningen også deponeres på Ingvar Elmehags klientkonto. I givet fald skal der laves en depositionsaftale.

I god tid inden overtalesesdagen fremsender vi skøde (köpebrev) og slutafregning (likvidräkning) til parternes underskrift. Det er en god idé at parterne mødes i huset for at konstatere, at alt er i orden i henhold til det aftalte. Alternativt kan parterne mødes i en bank, på vores kontor, eller det kan klares pr. post, hvis andet ikke er praktisk muligt. Restkøbesummen skal senest på overtagelsesdagen være deponeret på den i slutsedlen opgivne skødekonto, inden sælger underskriver. På et svensk köpebrev kvitterer sælger for modtagelsen af hele købesummen. Herefter går sagen til tinglysning (ansökan om lagfart), som tager ca. 30 dage for en gennemsnitshandel.

Vi hjælper med overdragelse af driftsudgifterne, såsom strøm, forsikring, renovation, skorstensfejer, telefon, mv. Vi vil i den forbindelse be sælger om at sende kopier på alle regninger og elmålerstanden. Når køber har endeligt tinglyst skøde (lagfart) frigives midlerne til sælger, der sørger for at indfrie eventuelle lån og udlevere pantebrevene til køberne. Dermed er handlen afsluttet. Sælger har dog stadig et mellemværende med det svenske skattevæsen, idet du skal betale skat af fortjenesten. Se vores side ”Skat ved salg” for mere information om dette.

Oplysningspligt/undersøgelsespligt

Undersøgelsespligten for køber og oplysningspligten for sælger skal tages meget alvorligt. Ejendomsmægleren har IKKE ansvaret for selve huset, selvom mange har denne forestilling. Ejendomsmægleren har ansvar for at markedsføre ejendommen på en så ærlig og sober måde som muligt, at indhente alle relevante oplysninger og give disse videre til interesserede købere. Han har derudover ansvaret for en korrekt juridisk gennemførelse af handlen, og ikke mindst at rådgive parterne og dem opmærksomme på, hvad loven siger på området.

En sælger skal oplyse alt godt og skidt han kender til og hæfter for skjulte fejl (som han ikke kender til og end ikke mistænker) i op til 10 år efter salget. Undlader en sælger bevidst at oplyse om forhold han beviseligt kender til, eller burde kende til, er der tale om svig og sælger kan blive draget til ansvar. Dette skal selvfølgelig kunne bevises, hvilket ikke altid er så enkelt. Af samme årsag ligger der et meget tungt ansvar på køber, som vi gør meget ud af at beskrive på vores side ”Om at købe et hus”. Det er dog meget vigtigt at du som sælger virkelig oplyser om alt det gode og især det dårlige du kender til om ejendommen. Det er bedre at vi får det frem allerede i forbindelse med beskrivelsen, for at imødegå problemer, der enten vil koste sælger på prisen eller i værste fald opdages efter handlen, med evt retsligt efterspil som følge. Vi tager vores side af sagen alvorligt, for at i videst muligt omfang forebygge eventuelle udbehagelige overraskelser og konflikter. Et fritidshus eller ødegård skulle gerne være en god og sund investering, som til og med giver en masse glæde på købet.

Hvordan den enkelte vil undersøge ejendommen er meget forskelligt. Det afhænger af mange ting f.eks. prisen, husets alder, type, den generelle vedligeholdelse, hvor og hvordan huset ligger (visse områder er f.eks. mere udsat for skadedyr end andre), byggemåden, lugten i huset o.s.v. Kan du eller vi ikke svare tilstrækkeligt dækkende på købernes spørgsmål, må køberne rådføre sig med en professionel håndværker eller f.eks. skadedyrsfirmaet Anticimex. Dette giver vi mulighed for ved at bevilje huset reserveret til en køber. Reservationstiden er en uge som standard, men da det nogle gange kan tid at få et firma til at besigtige ejendommen, må vi være flexible og lade reservationen vare længere, om nødvendigt. Vi reserverer dog aldrig et hus til en køber, der ikke har set huset i virkeligheden og vi forventer også at køberen har orden på finansieringen.

De punkter hvor der oftest er problemer og altid bør undersøges nærmere er ventilation, skorsten/ildsteder, vandbrønd, afløb og installationer. Især, hvis disse ikke er iorden, er det vigtigt at undersøge, hvor meget det vil koste at bringe dem i lovlig stand. Disse forhold bør være afspejlet i prisen og vi tager altid højde for det i vores vurderinger. Usikkerhedsmomenter koster altid på prisen, så det er i enhver sælgers interesse at sørge for at alt er så meget i orden som muligt. Vi siger ikke at du nødvendigvis bør udbredre alle evt. fejl, men det vil være klogt at i det mindste få pristilbud på hvad det vil koste, så det ikke længere er et usikkerhedsmoment.

Formalisering af aftalen

Når alle undersøgelser og forhandlinger er på plads, er vi klar til at formalisere handlen på papir. Som regel går vi igang med dette allerede under reservationsperioden, så vi kan have en slutseddel (köpekontrakt) klar til underskrift når reservationen udløber, eller før, hvis parterne er klar til det. I den forbindelse skal vi bruge en del information fra dig som sælger, som vi beskriver her både i punktform og mere uddybende.

• Alle sælgernes fulde navne og korrekte postadresser.
• Bekræftet kopi af alle sælgeres pas/kørekort eller andet godkendt billed-id. 
• Aktuel civilstand (gift/ugift/fraskilt/enke/enkemand) på alle sælgere.
• Kontonummer til "handpenning" (udbetaling, 10% af købesummen).
• Kontonummer til spærret skødekonto (restkøbesum), hvis begge parter er danskere.
• Bankens navn og afdeling.
• Bankrådgivers navn og telefon.
• Besked om der er lån i ejendommen og i hvilken bank.

Nogle gange er oplysningerne i tingbogen forældede og vi skal naturligvis bruge de aktuelle adresser på alle parter. Vi vil også gerne have alle evt. mellemnavne med i papirene og disse står ofte heller ikke med i tingbogen. Vi skal derimod ikke bruge danske personnumre, da de ikke kan bruges i Sverige alligevel. I tingbogen står altid sælgerens konstruerede personnummer, som tildeles alle udenlandske ejere af svenske ejendomme, for at passe ind i det svenske system. Dette har ikke noget med en fødselsdag at gøre og nummeret begynder normalt på 3022xx-xxxx.

Vi skal bruge en bekræftet kopi/scanning af alle sælgeres (og køberes) pas, kørekort eller andet godkendt billed-id. Kopien skal være bekræftet af Jeres bank, advokat eller myndighed, der har kontrolleret at det virkelig er Jer. Dette pga. de nye pengevaskningsregler og vi skal derfor sikre at I er dem i udgiver Jer for at være. Kopien skal være bekræftet af Jeres bank, advokat eller lignende, hvis vi ikke mødes personlig med parterne og kan foretage en fysisk id kontrol. Dette er også et lovkrav og vi vil be Jer om at sende Jeres id så tidligt i forløbet som muligt, dvs inden slutseddel underskrives. Hvis vi mødes fysisk er det ikke nødvendigt med bekræftelsen, da vi selv foretager kontrollen og tager en kopi. 

Vi skal bruge en helt frisk civilstandsattest på alle sælgere. Tinglysningskontoret i Sverige kræver fuldstændig klarhed over civilretslige forhold, for at tinglyse køber som ny ejer. Retssikkerheden er helt i top, så det er ikke for at genere, selvom vi ved, det er lidt besværligt. Det er for at beskytte den svage part i alle forhold. Der findes ikke nogen umiddelbar standardattest til formålet (med mindre du er bosat i Sverige og i givet fald sørger vi selv for at skaffe de nødvendige attester). Denne attest er afgørende for at tinglysningen skal gå igennem, idet man i Sverige ikke kan sælge (eller pantsætte) fast ejendom, uden en evt. ægtefælles medunderskrift. Derfor gør vi et stort nummer ud af det, for at sikre at sagen løber så smidigt som muligt. Attesten må ikke være over 1 måned gammel fra den dag sagen sendes til tinglysing, så du kan rolig vente med at anskaffe den, til ca. 14 dage inden overtagelsen. En vielsesattest eller lignende kan derfor ikke bruges. Husk også at attesten skal være i original og underskrevet af en kommuneperson – en kopi, fax eller scanning - duer ikke. Du kan vise siden her, hvis din kommune modsætter sig, eller er ikke forstår.

Udgangspunktet hedder ”bopælsattest – nuværende adresse” (eller udtræk fra CPR-registeret). Attesten skal hentes på borgerkontoret i din kommune (personligt). Det er dog ikke nok med denne. Du må specifikt bede kommunepersonen på folkeregisteret om at skrive et særligt tillæg om aktuel civilstand. F.eks. ”Fornavn Efternavn (cpr-nr) står registreret som værende gift med Fornavn Efternavn (cpr-nr) fra og med *dato*”. Er du ugift er det nok at dette fremgår. Er du fraskilt eller enke/enkemand, skal dette fremgå, samt fra/efter hvem og hvornår. Det er netop civilstanden og datoen, der interesserer det svenske tinglysningskontor. Attesterne sendes op til os med posten, så vi kan få dem med til tinglysning.

Kontonummer til ”handpenning” (udbetaling, 10% af købesummen) skal vi gerne have så snart som muligt, så vi kan få det med kontrakten. Dette kan være din almindelige lønkonto og den skal ikke spærres. I enkelte tilfælde (hvis huset er meget højt belånt, eller hvis der er særlige vilkår i kontrakten) vil vi foreslå at handpenningen skal deponeres på Ingvar Elmehags klientkonto. I givet fald skal der også oprettes en skriftlig depositionsaftale. Når du har modtaget handpenningen og kontrakten er underskrevet af alle parter, bedes du overføre vores salær på den konto der vil fremgå af kontrakten.

Herudover skal vi bruge kontonummer til en helt ny og spærret skødedeponeringskonto i dit navn, hvor restkøbesummen skal indbetales på overtagelsesdagen. Du skal selv oprette kontoen og hvis du har lån bør det naturligvis være i långivende bank. Eneste klausul på spærringen er at pengene frigives så snart køberen har fået endeligt tinglyst skøde (svensk: lagfart) på ejendommen. Vi skal naturligtvis også vide i hvilken bank og afdeling du har din konto, navn og telefonnummer til din bankrådgiver, da vi skal kontakte vedkommende, når pengene skal frigives (normalt ca. 30 dage efter overtagelsesdagen). Har du lån i ejendommen skal de efterfølgende indfries og pantebrevene overdrages til køber. Hvis lånet ligger i en dansk bank, er det meget vigtigt at sikre at pantebrevene virkelig bliver udleveret, da disse altid skal følge huset og kan bruges som sikkerhed for et nyt lån igen i fremtiden. Det sker at dette bliver glemt og pantebrevet forsvinder, med en meget langsommelig ”dödning” (mortificering) til følge. Er huset belånt i en svensk bank er pantebrevene altid elektroniske og da bliver pantebrevene blot overført elektronisk til ejerarkivet (ägararkivet), til ejerens rådighed.

Hvis enten køber eller sælger er svensk, vil pengene istedet blive deponeret på en særligt oprettet deponeringskonto hos Ingvar Elmehag i Sverige. Dette for at i videst muligt omfang undgå bankoverførsler over landegrænserne, da disse både er besværlige og tager længere tid. Dette bedømmes naturligvis udfra omstændighederne i hvert enkelt tilfælde og vi kan også tilbyde denne mulighed for danske sælgere, hvis I ønsker det. Naturligvis skal der da oprettes en skriftlig depositionsaftale.

Hvis du allerede har en køber - papirsager

Har du selv en køber, og I er enige om prisen, tilbyder vi at tage ansvaret for at gennemføre Jeres aftale rent papirmæssigt. Dette koster som hovedregel Sek. 10.000 inkl. moms. Vi sørger også for overdragelse af faste udgifter til køber, samt tips og råd efter behov. Det kan også handle om overdragelse til børn, gavebrev, stiftelse af andelsforening, tinglysning af skifteretsattest ved dødsfald eller boopgørelse ved skilsmisse. Ved meget enkle sager, som f.eks. overdragelse til børn, eller meget besværlige sager, hvor der f.eks. ikke er orden i ejerforhold, skilsmisse/dødsfald, bortkomne pantebreve eller lignende, kan der aftales en lavere/højere pris afhængig af arbejdets omfang.

Skovejendomme

Som noget nyt, kan vi nu også tilbyde at sælge skovejendomme, som er Ingvar Elmehags specialitet igennem 20 år. Dette foregår på en lidt anden måde end en normal ødegård eller fritidshus, da prisen ved større ejendomme ikke er fast. Ved mindre fritids- eller jagtejendomme, uden større skovværdi, vil vi dog fortsat sætte faste priser. Store skovejendomme udbydes oftest på ”anbud” med skriftlige købstilbud. Sælgeren og mægleren vælger så det højeste bud, eller lader de højest bydende møde på mæglerens kontor for en auktion på stedet og afslutning med ”hammerslag”. Det går imod vores normale princip med at ikke udbyde ejendomme til højestbydende, men det gør vi også kun i disse specifikke tilfælde. Vi sørger dog for at hele processen bliver så åben og gennemskuelig som overhovedet muligt, så intet i processen bliver skjult for nogen.

At købe skovejendom er altså en helt anden procedure, idet der her spiller mange faktorer ind. Markedet for skovejendomme er meget hedt i øjeblikket og mange svenske skovejere har stadig store beløb på sin ”skovkonto” (stammende fra erstattninger efter de store storme ”Gudrun” og ”Per”), som de i høj grad bruger til at købe mere skov. Dette presser priserne opad og gør det meget svært at vurdere en skovejendom til faste priser. Skovejendomme handles til en pris pr. kubikmeter træ og det er lidt af en videnskab. Du er altid velkommen med spørgsmål til Ingvar Elmehag (0046 (0)470 74 60 66, e-mail: ingvar.elmehag@oedegaarde.dk ) vedr. skovejendomme, som er - og altid har været interessante investeringsobjekter. Her skal man selvfølgelig vide en masse om skov, og det gør Ingvar. Han har opbygget et stort kontaktnet, som kan komme mange interesserede kunder tilgode. Ingvar kan også hjælpe med selvangivelser og generel rådgivning vedr. alt omkring køb, salg og det at eje en skovejendom.