Økonomi og finansiering

På denne side skriver vi lidt om de udgifter, der forbundet med at købe og eje et hus i Sverige. Vi vil også give et lille indblik i de finansieringsmuligheder der findes i øjeblikket.

• Finansiering af ødegården
• Omkostninger ved køb af hus i Sverige.
• Driftsudgifter.
• Dansk ejendomsværdiskat.
• Svensk skat ved salg af hus i Danmark.

Finansiering af ødegården

Vi vil her redegøre for de finansieringsmuligheder der findes lige nu. Det kan være lidt af en jungle, men vi håber at dette kan være en lille hjælp. Du finder ikke nogen brutto/netto oplysninger på Ødegårde.dk, da de forskellige lånemuligheder gør det praktisk umuligt at give et retvisende tal. Generelt vil vi sige at jo mere du betaler i afdrag, desto mere sparer du op. Afdragsfrihed giver langtidsafhængighed. Sådan er det med penge. Afdragsfrihed kan være en fordel, især for dem, der dybest set godt kan betale. For dem der ikke har så godt råd, er det bedst med afdrag og fast rente, så man ikke risikerer at hele korthuset vælter. Brug sund fornuft og tænk langsigtet, så går det aldrig helt galt.

Kan man ikke betale kontant af egne penge, er den bedst opnåelige finansiering et godt gammeldags, fast forrentet, realkreditlån i friværdien i din bolig hjemme i Danmark. Her kender du renten til sidste dag lånet løber. Det er trygt og giver sikkerhed og overskuelighed. Der findes desværre ikke noget lignende system i Sverige og de danske realkreditinstitutter vil ikke tage sikkerhed i svenske ejendomme.

Vi har langt om længe "fundet" en bank, som vi ovenikøbet har lyst til at anbefale vores kunder i ødegårdsmarkedet. Banken: www.handelsbanken.dk, har den samme holdning som vi altid har haft, dvs. det er bankens langsigtede interesse, at varetage kundernes interesser bedst muligt. Vi troede knapt på det selv, indtil vi gik lidt i dybden. Handelsbanken har ikke som primært mål, at tjene kortsigtede penge til aktionærerne på kundernes bekostning, groft sagt. Havde banksystemet samme holdning som Handelsbanken, ville vi ikke opleve nuværende krise så hårdt.

Som noget helt nyt kan vi tilbyde financiering igennem Handelsbanken i Danmark. Du kan låne ca. 80% af købesummen til fast rente i (op til) 10 år. Lån i DKK, dvs. ingen kursrisko, som hvis man låner i Sverige. Gå ind på Handelsbankens hjemmeside og se priserne på prioritetslån, og for den sags skyld priserne på alt andet. Her lægges alt ud til åbent skue. Det kan vi godt lide. Du kan også med fordel kontakte Claus Emiliusen i Køge afdeling, tlf. +45 4456 2403, e-mail: clem01@handelsbanken.dk, som kan anvise dig, hvilken af Handelsbankens afdelinger du kan kontakte vedr. ødegårdsfinansiering - eller vedr. bankforretninger i det hele taget. Mange ødegårdsejere kunne sikkert godt tænke sig en god og langsigtet fornuftig financiering. Du kan selvfølgelig også konvertere en anden form for finansiering til Handelsbanken. Handelsbanken kræver ikke firkantet at du skal overføre alle dine bankforretninger til dem, men vil på den anden side heller ikke udelukkende tage sig af ødegårdsfinansieringen. Det kommer an på, hvordan din økonomi er skruet sammen. Det vigtigste for Handelsbanken er, at din økonomi er rimeligt overskuelig og langsigtet holdbar. Det er i begge parters interesse.

Handelsbanken blev stiftet 1871 af direktionen fra Stockholms Enskilda Bank (som idag hedder Skandinaviska Enskilda Banken – SEB), som gik fra denne i protest. Handelsbanken er en af meget få banker som stadig hedder det samme som altid. På grund af sin langsigtede fornuftige holdning til penge var Handelsbanken ikke i krise under den svenske bankkrise i 1990, hvor den svenske stat måtte lægge net under de øvrige banker. I 1997 købte Handelsbanken det delvist statsejede boligfinansieringsinstitut "Stadshypotek" for SEK 23 miliarder. Det er derfor du idag kan optage gode boliglån igennem Handelsbanken. Handelsbanken startede i Danmark i 1991 og købte i 2001 Midtbank og blev herigennem en af Danmarks større banker. Nu har Handelsbanken 39 afdelinger i Danmark og flere bliver det. I 1970:erne var der en visionær direktør som decentraliserede Handelsbanken, til stor gavn og glæde for såvel banken, som for kunderne. Alle afdelinger har sit særpræg, og medarbejderne er alene bundet af, at varetage kundernes interesser bedst muligt. At "handle" med penge er en tillidssag. Et langsigtet forhold mellem kunde og bank tjener begge parter bedst på. Handelsbanken holder sig fra stærkt risikable forretninger, og klarer som følge heraf kriser bedre end andre banker. Dette var relativt kort fortalt hvorfor vi nu har valgt at samarbejde med Handelsbanken, og anbefale denne til vore kunder. Her bliver du ordentligt behandlet. Velkommen, skulle vi hilse og sige.

Det er også muligt at optage lån i en svensk bank, mod sikkerhed i huset i Sverige. At låne i Sverige er noget mere omstændigt, end i Danmark. For det første er du er helt ukendt for den svenske bank, for det andet kan sproget give problemer og misforståelser. Udlåningssystemet er i det hele taget anderledes opbygget. En anden ulempe er at du har en kursrisiko, som er reel nok, idet den svenske krone flyder frit i forhold til euro og alle andre valutaer, i modsætning til danske kroner, der kun må variere i et meget lille spænd i forhold til euro. Hvis den svenske krone stiger i forhold til den danske, stiger din gæld også, da du skal betale med din danske løn. Det kan selvfølgelig også gå den anden vej, hvis den svenske krone falder yderligere, kan man sige, at lånet betaler sig selv lidt tilbage. Dette er dog mindre sansynligt, idet den svenske økonomi kører godt i øjeblikket. Hvis du har tænkt at flytte til Sverige for at bo og arbejde, betyder dette naturligvis ikke noget.

Omkostninger ved køb af hus i Sverige

Som køber skal du betale stempelskat til den svenske stat, der forfalder når tinglysningen er gennemført (normalt 14-30 dage efter overtagelsesdagen). Skatten er 1,5% af skødesummen + Sek. 825:- i fast gebyr. Hvis et firma eller en andelsforening (juridisk person) køber, koster det dobbelt stempel: 3% + Sek. 825 i fast gebyr.

Herudover stempel af nyt pantebrev, hvis du skal låne mod sikkerhed i huset i Sverige. Dette koster 2% af lånebeløbet + Sek. 375:- i fast gebyr. Ofte findes der gamle pantebreve tinglyst på ejendommen, der du som køber "arver" og dermed sparer den stempelskat de ellers ville have kostet at oprette. Skal du låne mere end hvad der er gamle pantebreve for, tinglyses et nyt oveni og stempelskat betales af denne del. Pantebreve i Sverige følger altid huset og hænger ikke sammen med en person eller bestemt lån. De kan bruges igen og igen og bliver ikke aflyst efter at lånet er indfriet. Skal du ikke låne penge, sørger du blot for, at passe godt på pantebrevene. Læse mere om dette på vores side "Spørgsmål og svar" og "Hvordan fungerer det svenske pantebrevssystem".

Som beskrevet under "Om at købe hus", har købere i Sverige en meget omfattende undersøgelsespligt. Nogle købere vælger derfor at få en håndværker eller besiktningsfirma til at hjælpe med at opfylde denne. Dette koster normalt Sek. 3-7.000. En tømrer/håndværker er som regel billigere end et besiktningsfirma, men giver på den anden side ikke en ligeså detaljeret rapport. Er du i tvivl om huset, kan det dog være vel investerede penge. Du kan ikke senere kræve erstatning for fejl, som du med rimelighed burde have opdaget, ved en grundig undersøgelse af huset og omstændighederne omkring det.

Driftsudgifter

Generelt er driftsudgifterne i ødegårde og fritidshuse meget lave, især i forhold til Danmark. Tidligere ejers udgifter til strøm, forsikring, renovation, afløb, skat m.v. står som regel anført på den enkelte beskrivelse. Det varierer selvfølgelig med hvor meget man bruger huset, så det er kun en indikation.

Strøm koster ca. Sek. 1,20 pr. kWh, men man kan shoppe rundt i markedet og finde lidt bedre priser ved at binde sig til et selskab i et antal år. Man kan også tilmelde sig hos www.kundkraft.se og være med i en af deres ophandlinger. Herudover koster det naturligvis også et abonnement. Renovation (skraldetømning) koster omkring Sek. 800 ved fritidsbrug (tømning april - oktober) og ca det dobbelte ved helårsbrug, men det varierer lidt fra kommune til kommune. Tømning af afløb koster ca. Sek. 1.500 pr. gang. Man kan også tilmelde sig en løbende ordning, hvor afløbet tømmes hvert år, til en lidt lavere pris. Hvis man ikke bruger huset så meget, kan det dog bedre betale sig at tømme efter behov. Vand fra egen brønd koster ikke noget (kun den strøm vandpumpen skal bruge). Forsikringen koster normalt mellem Sek. 1.500 - 5.000, afhængigt af, hvor stort huset er, hvor gammelt det er, om der er indlagt vand, badeværelse og hvor meget indboet forsikres til. Det mest almindelige er mellem Sek. 2.500-3.000 om året.

Ejendomsskatten er fra og med 2008 0,75% af ”taxeringsvärdet” (den svenske ejendomsværdi) og dessuden maksimeret til Sek. 6.000 pr. år. Stort set alle ødegårde har et taxeringsvärde på under Sek. 800.000:- og betaler dermed 0,75% af taxeringsvärdien. De få der har (eller senere får) et taxeringsvärde på over Sek. 800.000, kan dog ikke komme til at betale mere end de Sek. 6.000 pr. år. Til gengæld er skatten ved salg sat op fra 20% som det har været længe, til 22%. Læs mere om dette på "Skat ved salg" siden.

Dansk ejendomsværdiskat

Ud over den svenske ejendomsskat, skal du også betale dansk ejendomsværdiskat, med 1% af en skabelonværdi af dit hus i Sverige. Du kan dog trække den betalte svenske ejendomsskat fra i ejendomsværdiskatten og det er da en lille trøst. Ejendomsværdiskatten baseres altså ikke på det svenske taxeringsvärde, da dette ikke accepteres af danske SKAT som et korrekt grundlag for husets værdi. Det er i og for sig rimeligt nok, da hensigten med taxeringsvärdet, er at modsvare 75% af den formodede handelsværdi, for nybyggede huse i bymæssig bebyggelse. Jo ældre huset er og jo længere ude på landet det ligger, desto lavere er taxeringsvärdet. Der kommer ikke nogen ud og vurderer personligt i Sverige, taxeringsvärdet beregnes også udfra en skabelon og baseres på ejerens egne oplysninger og priserne i området generelt.

Efter en ny EU-dom er den danske ejendomsværdiskat på udenlandske boliger draget i tvivl og er måske ulovlig. Hvis danske SKAT ikke finder et krybehul er der gode muligheder for at danskeres betalte ejendomsværdiskat for udenlandske boliger bliver betalt tilbage. Se denne artikel fra Børsen.

Skatterådet har nu (2008-04-02) slået fast at skattestoppet vedr. boligskatter også gælder for svenske huse. Ejendomsværdiskatten skal dermed beregnes udfra den svenske ejendomsværdi fra 2001/2 og "omregnes" for at simulere en offentlig dansk vurdering, læs mere i denne artikel fra Berlingske Tidende.

Foreningen Danske Torpare har lavet en god beregnings side, hvor du kan regne den danske anslåede ejendomsværdi ud. Dette kræver dog et medlemskab i foreningen. 

Vi er dog grundlæggende uenige i at denne ejendomsværdiskat overhovedet skal betales for huse i Sverige. Anledningen er, at man i Sverige betaler skat af fortjenesten ved salget, hvor man jo også har råd til det. Til gengæld har man lav ejendomsskat i den tid man ejer huset og begrebet ejendomsværdiskat findes slet ikke. Det sidstnævnte udnyttes af danske SKAT, for at slippe udenom den dobbeltbeskatningsaftale, som de nordiske lande har. Da Sverige ikke har ejendomsværdiskat, er det jo ikke dobbeltbeskatning, mener de. Vi mener dog, at selvom det måske rent ordret ikke er dobbeltbeskatning, så er det det alligevel indirekte og imod intentionerne med dobbeltbeskatningsaftalen. Der tages slet ingen hensyn til den svenske skat ved salget, som nu er sat op fra 20% til 22% af nettofortjenesten.

Vi mener, at hvis ejendomsværdiskatten absolut skal beholdes, må man kunne trække den betalte svenske skat ved salget fra. På den måde vil man få refunderet en stor del af ejendomsværdiskatten, når huset er solgt, afhængigt af hvor længe man har ejet huset og naturligtvis hvor stor fortjenesten er. Det er stadig ikke en god løsning, men afbøder i hvert fald lidt på uretfærdigheden.

Svensk skat ved salg af hus i Danmark

Ovennævnte problematik gør sig også gældende den anden vej. I Danmark betaler man normalt ikke skat af fortjenesten ved salg af sin bolig, med mindre man har ejet den i kort tid. Det gør man dog i Sverige og som dansker kan man komme i klemme, hvis man ikke kender reglerne.

Hvis du påtænker at flytte din adresse permanent til Sverige, bør du sælge dit hus i Danmark først. Hvis du beholder huset og sælger på et senere tidspunkt, vil du komme til at betale skat af fortjenesten til Sverige, på samme måde som hvis huset lå i Sverige, dvs. 22% af nettofortjenesten. Det kan blive en meget ubehagelig overraskelse, idet man som dansker let kan tro, at reglerne er nogenlunde som i Danmark.