Spørgsmål og svar

I er velkomne til at spørge om alt vedr. ”ødegårdssverige” og vi vil besvare de vigtigste og mest almindelige her på siden. Her er nogle af de mest almindelige spørgsmål vi i første omgang har valgt at svare på.

• Hvad er en ødegård/fritidshus?
• Hvordan ser ødegårdsmarkedet ud i øjeblikket?
• Må man flytte op og bo helårs i sin ødegård?
• Kræves der nogen særlig tilladelse for få lov til at købe et hus?
• Kan man købe mere end 3.000 m2 grund i Sverige?
• Kan jeg komme op til mit hus om vinteren?
• Hvordan fungerer det svenske pantebrevssystem?
• Hvad skal jeg tænke på, når jeg vil købe land/skovbrugsejendom?

 Hvad er en ødegård/fritidshus?

En "ødegård" er et danskt begreb, som har sin oprindelse i 1950'erne, hvor især Københavnerne fik idéen at bare køre op til Sverige og lede efter et forladt og øde beliggende rødt torp. Hvis du siger ødegård til en svensker, er han ikke rigtig klar over hvad du mener. På svensk kalder man det et "ödetorp", eller bare "torp" (husmandssted), som i Sverige dengang forstods som noget gammelt skammel, uden for lands lov og ret, og som er forladt af seneste beboer for længe siden. Ikke en rød øre værd i deres øjne, med andre ord.

Der findes flere typer af huse, der falder ind under begrebet ødegård og ordet bruges ofte på stort set alle huse i Sverige. Vores definition er dog noget mere begrænset. Det kan være det lille torp (soldatertorp, skomagertorp mv.) ude i skoven, men også større toetagers huse med tilhørende lade og udhuse. De fleste er udstykket i årenes løb og har idag kun en lille grund (selvom de er store, sammenlignet med i Danmark) i forhold til den gang de var rigtige gårde. Der findes dog også stadig mange med jord til, men de koster selvfølgelig en hel del mere pga. skov og jagtværdien. Fælles for dem er at de er antikviteter i sig selv, ca. 100 år gamle eller ældre. Vi tager også de to første årtier af 1900 tallet med i vores definition, hvor nogle huse stadig blev bygget med de gamle metoder. Derefter gik det mere over i modernere villalignende huse og den s.k. "funkis" stil (enkelt og funktionelt) kom på mode.

Et fritidshus, efter vores definition, er et nyere hus bygget specifikt til fritidsbrug, til forskel fra en ødegård, som oprindelig har været et helårshus. Mange gange er det et typehus, f.eks. en "västkuststuga", som er meget udbredt i Sydsverige. De fleste fritidshuse er bygget fra ca. 1950-60 og senere, men der findes naturligvis også ældre. Fritidshuse har generelt ikke den samme "kaliber" i soliditet og byggekvalitet som en ødegård (der ofte er bygget i liggende fuldtømmer), der har bevist sin kvalitet igennem 100 år eller mere.

Dermed ikke sagt at fritidshuse er dålige på nogen måde, det er bare en helt anden kategori hus, for dem der søger noget der er lige til at gå til. Fritidshuse har næsten altid moderne faciliteter og kræver lidt mindre vedligeholdelse end en ødegård. Til gengæld får man ikke den antikke værdi, så det er en prioritering du må gøre op med dig selv. Fritidshuse er som regel også lidt billigere end en ødegård med samme beliggenhed og standard, netop fordi det ikke kan give den "Emil fra Lönneberga" følelse, som de fleste søger. Et fritidshus kan du selv skabe, men ødegårde er en begrænset vare og der bliver ikke flere af dem.

Det kan være sjovt at tænke på hvordan de første danskere fandt sine huse, så vi giver lige en lille historie om hvordan det ofte skete.

Pludseligt dukker en dansker op og spørger "Johansson" på traktoren med opadbøjet lantmännen kasket og snus i overlæben, om han ikke kender nogen, som kender nogen der har et gammelt og ensomt beliggende hus til salg. Jo da, måske, kommer svaret nok til sidst. Vi fandt vist ret hurtigt ud af, at lidt friske pilsnerleveranser underlettede det meste. ”Hvornår smager en tuborg bedst?" Den elsker svenskerne. Og ”dansken” endte længere og længere ude i den store skov og indimellem helt ude ved ”verdens ende".

Danskeren ville købe huset, gerne med en hel tønde land, og Johansson var ved at flække af grin indendbords, over at nogen ville betale for det gamle skidt. De blev så enige om prisen ved sædvanlige metoder, typisk ca. Sek. 10-20.000. I starten af 1960'erne kostede en Volvo Amazon ca. 20.000 i Danmark, så det relative prisnivau har ikke ændret sig så meget siden. Du kan stadig finde en ødegård for nogenlunde hvad en ny Volvo koster i Danmark.

Johansson kendte som regel ”en skriftklog” i nærheden, som kunne ordne papirerne. Her var normalt ingen ejendomsmægler eller andre indblandede. Det var helt uorganiseret og spontant og gik godt i stort set samtlige tilfælde, om end papirerne blev ordnet med stor variation i kvaliteten, for at sige det mildt. Dog aldrig værre end forholdene kunne rettes til senere. Betalingen var kontant. Stort set ingen fik det financieret dengang. Måske lidt lån i den hjemlige bank. I enkelte tilfælde lykkedes det for nogen at låne i en svensk bank, med alle de formaliteter det krævede.

Dengang kostede en svensk krone ca. 1,40 og vi skulle køre i venstre side ad vejen! (højretrafik blev først indført i 1967). Det var, og er stadig, ”eksotisk” at opdage Sverige, samt ikke mindst opleve stilheden i ødegården en søndag morgen, når man lægger birkebrænde i kakkelovnen og tænder op i brændekomfuret, for at få varmen. Det er livet, når det er som bedst, for rigtigt mange ødegårdsejere. Følelsen er nøjagtig den samme i dag. Man glemmer hverdagen og lader batterierne op til næste runde i manegen.

Det er sjovt ”at være på”, være efterspurgt og have travlt, indtil et vist punkt. Når punktet er nået, er det befriende lækkert at kunne sætte sig i bilen nogle timer og så lige pludseligt befinde sig laaangt væk fra alting, hvor eneste ”problem” er at hente brænde nok til natten, som er stille, kulsort og stjerneklar. Så mærker man at man er menneske. Johansson mærker det ikke på den måde. For ham er det normalt, uden at kunne relatere det til noget andet. Det er netop disse forskelligheder, som gør vores forhold til svenskerne i skoven så speciel. Vi giver hinanden så meget. Det kan slet ikke gøres op i penge. Det er dette vil lægger i ordet "ødegård".

Må man flytte op og bo helårs i sin ødegård?

Ja, helt uden forbehold for nordiske statsborgere. I Sverige vælger du selv hvordan du vil bo og der gøres ikke forskel på helårshuse og fritidshus på samme måde som i Danmark. Du kan frit bruge et fritidshus til helårshus og omvendt. De eneste forskelle er at byggenormerne er lidt lempeligere for fritidshuse og typisk kan man ikke belåne dem ligeså meget som et helårshus, i en svensk bank.

En nordisk konvention siger at vi kan bo hvor vi vil i hele norden, uanset status, og nyde de samme rettigheder og pligter som øvrige i pågældende land. Det inkluderer altså også bistandsmodtagere. En stor frihed, og Sverige er mulighedernes land i mange henseender.

Mange flytter til sit fritidssted i Sverige, når de går på efterløn og pension. Ca. 5.000 danskere med arbejde i København flytter til Malmö med omegn om året i øjeblikket. De fleste rigtige ødegårde er dog udenfor daglig pendlerafstand, så det handler mest om lejligheder og villaer.

Kan man købe mere end 3.000 m2 grund i Sverige?

Ja, du kan købe så meget jord du har lyst til, hvis du har penge nok. ”Myten” stammer nok fra, at de svenske kommuner har forkøbsret til huse med grunde over 3.000 m2. De benytter den meget sjældent og for ødegårdes vedkommende aldrig (vi har i hvert fald aldrig oplevet det). Det er en ren formsag. Kommunen har denne mulighed, for at de skal kunne træde i købers sted (på samme vilkår), hvis de f.eks. skal bruge en ejendom til børnehave eller ligende, i udkanten af et samfund. En ødegård eller fritidshus, der ligger langt ude i skoven, har kommunen slet ingen brug for, så der er ikke noget at være nervøs over.

”Myten” med at man lejer jorden i Sverige er både rigtig og forkert. Langt de fleste ejendomme er idag fast ejendom, som vi forstår det og de huse du finder på Ødegåre.dk, er alle faste ejendomme ("friköpt").

Der findes dog også mange huse på lejet jord (sk. "ofri grund"). Her ejer du kun huset, men lejer selve grunden. Jordejeren, såvel private som kommuner, vil af en eller anden grund, ikke sælge jorden. En jordlejeaftale (arrende) er dog ligså sikker som en fast ejendom og er i stort set uopsigelig, så længe man holder grunden pæn og betaler sin leje til tiden. Nogle gange kan man købe grunden fri, så det bliver en fast ejendom, men det er helt op til jordejeren om vedkommende vil det.

Du kan ikke pantsætte jord du ikke ejer, og derfor er huse på lejet grund generelt billigere end tilsvarende faste ejendom. Hvis du skal låne penge til købet, er du nød til at kunne stille anden sikkerhed end huset og det begrænser naturligvis antallet af mulige købere og dermed også prisen.

Hvordan fungerer det svenske pantebrevssystem?

Der kan kun tinglyses én slags pant i fast ejendom (huse på lejet grund, kan ikke pantsættes) i Sverige. Det er "pantbrev" i pågældende ejendom, i prioritetsorden.

Et pantebrev i Sverige fungerer nogenlunde som et ejerpantebrev i Danmark. På selve pantebrevet står ejendommens matrikelnummer og pålydende beløb, det hænger ikke sammen med en bestemt person eller lån. Det bliver ikke slettet eller aflyst, selvom lånet bliver indfriet og kan bruges som sikkerhed for et nyt lån igen og igen. Pantebrevet følger altid huset, når det sælges og kan udnyttes af den nye ejer, der derved sparer den stempelskat det har kostet at oprette. Det koster 2% af pålydende beløb + Sek. 375 i fast gebyr at tinglyse et pantebrev.

Den bank (eller privatperson) der har pantebrevet, bliver tinglyst som ihændehaver (anteckning om innehav), så man i tingbogen kan se hvor pantebrevet findes. Når lånet indfries, udleveres pantebrevet til ejeren, som skal kvittere for modtagelsen.

Det er uhyre vigtigt at passe rigtig godt på ubelånte pantebreve. De er som sagt stadigt gyldige og skal følge huset til de efterfølgende ejere. Vi oplever ofte at især danskere smider pantebrevet væk når lånet er indfriet, i troen at de ikke længere kan bruges til noget. Når et pantebrev er væk, skal det mortificeres (sv. "dödas") og slettes fra tingbogen. Dette er en langsommelig proces, der tager godt og vel 12 måneder. Opbevar derfor pantebreve på betryggende vis, gerne i bankboks eller lignende, så de altid kan findes.

I Sverige har man taget pantebrevssystemet et skridt videre, bl.a. for at forhindre at pantebreve bliver væk. Alle nye pantebreve i Sverige er elektroniske og findes kun i Lantmäteriverkets computersystem. Der findes helt enkelt ikke noget fysisk dokument, der kan forsvinde. Belånte computerpantebrev findes i bankens elektroniske register og ubelånte computerpantebreve føres over til "ägararkivet" (ejerarkivet), der bestyres af Lantmäteriverket. Pantebreve i ägararkivet er altid ubelånt og til ejerens disposition. Ejeren kan altid sende en skriftlig forespørgsel til Lantmäteriverket, for at få oplyst/bekræftet hvor pantebrevet findes og hvem der har det som sikkerhed. Det er dog kun ejeren (eller nogen med fuldmagt fra ejeren) der kan bestille denne information.

Computerpantebreve accepteres dog indtil videre kun af svenske banker. Skal du låne i en dansk bank skal pantebrevet være i skriftlig form. Dette er dog ikke noget problem og du kan altid sende en ansøgning om udskrift ind til Lantmäteriverket og be dem om at udskrive pantebrevet og sende det til dig som ejer, eller direkte til långivende bank. Dette koster ikke noget.

Alle skriftlige pantebreve kan også laves om til computerpantebreve, hvis du ønsker det. Pantebrevet sendes helt enkelt ind til Lantmäteriverket med en ansøgning om at få det omvandlet til computerpantebrev og lagt i ägararkivet. Du vil få originalpantebrevet retur, dog i makuleret tilstand. Især rigtigt gamle pantebreve kan være sjove at have, idet de er skrevet for hånd med blæk og har flotte stempelmærker.

Hvad skal jeg tænke på, når jeg vil købe land/skovbrugsejendom?

Der er rigtigt mange der søger en mindre land/skovbrugsejendom og vi får forespørgsler stort set dagligt. Der er dog ikke særlig mange til salg af den slags og de bliver solgt hurtigt. De fleste søger en "mellemstørrelse" på omkring 30-50 tdl (en tønde land er 5.000 m2 og en hektar er 10.000 m2), og den størrelse er sværest at finde, da de fleste ejendomme enten er meget større, eller udstykket til almindelige grunde. De fleste søger en ejendom til jagt, men også som erstattningsejendom til en landbrugsejendom i Danmark.

I er meget velkomne til at kontakte Ingvar Elmehag (0046 (0)470 74 60 66, ingvar.elmehag@naisvefa.se) og høre hvad han kan tilbyde og spørge om råd og vejledning, inden i gør noget. Ingvar kan også hjælpe med skattespørgsmål og selvangivelser i forbindelse med skovejendomme. De større ejendomme bliver solgt på "anbud" (skjult auktion), mange gange helt uden en udgangspris. Dette er den normale måde at handle skovejendom i Sverige og det er vigtigt at kende "spillereglerne", inden man begiver sig ud i markedet.

Når der står "anbud", skal du sende et skriftligt købstilbud til mægleren inden en vis dato. Mægler og sælger udvælger derefter det bedste/højeste bud, eller kører en budrunde til bland de højest bydende, hvis sælger mener at der er budt for lavt. Som køber skal du være klar over at dit bud IKKE er bindende (heller ikke hvis du har skrevet under på et købstilbud) og du kan "løbe" fra handlen nårsomhelst frem til slutseddel (köpekontrakt) bliver underskrevet og handpenning (10% af købesummen) er betalt. Kun da foreligger en bindende handel. Dette gælder naturligtvis også for sælgers del, og han/hun er ikke forpligtet til at sælge til den højest bydende, hvis han f.eks. af personlige grunde, hellere sælger til en lidt lavere bydende god ven eller nabo. Selvom I har lavet en mundtlig aftale om en handel, kan sælger uden videre alligevel sælge til en anden, hvis han ønsker. Mundtlige aftaler er ikke bindende i ejendomshandler, men blandt danskere er det vores erfaring at "et ord er et ord" når man er enige.

Når du søger skovejendomme i Sverige er der lige et par ting du skal være opmærksom på. For det første kan du ikke regne med de priser ejendommene er udbudt til via de svenske mæglere (hvis der overhovedet står en pris). Prisen er en udgangspris og der vil efterfølgende være budgivning, så slutprisen kan let blive langt højere. Nogle går endda så langt at bruge "lokkepriser" der virker for godt til at være sandt (f.eks. en lille skovejendom til Sek. 300-400.000), blot for at lokke så mange op som muligt og så lade budgivningen køre derudaf, nogle gange til priser over det dobbelte af udgangsprisen. Så hvis det virker for godt til at være sandt - er det som regel også tilfældet. Ret irriterende og respektløst. Egentlig ret usvensk, når man tænker på hvordan de ellers er i alle andre forhold.

Skov er en noteret råvare og koster pt. ca. Sek. 450 pr. fast m3 i indkøbsfasen. Prisen varierer naturligtvis, afhængigt af område, tilvækst, kvalitet, type og alder på skoven. Der findes typisk en "skogsbruksplan" over skoven, der giver en indikation om hvor meget skov der findes og hviken beskaffenhed den har. En sådan plan er dog som regel lidt i underkanten af virkelighenden og der kan ofte være 10-15% mere skov end det fremgår af planen (den der laver planen vil være på den sikre side). Dette ved de svenske skovopkøbere og lægger sine bud, udfra selv at have bedømt skoven. Det kan være svært at hamle op med som dansker, hvis man ikke kender noget til skov. Selve jorden betaler man ikke så meget for (ca. Sek. 25.000-35.000 pr. hektar), men der kan naturligtvis være tale om herlighedsværdi (f.eks. en sø på grunden) og bygninger, der øger prisen.

Mange svenske skovejere har i øjeblikket mange penge på sin "skovkonto", som de har fået i erstattning fra stormen Gudrun og Per. Disse penge kan de ikke tage ud i løn uden at betale det meste i skat, så alternativet er at bruge dem til at købe mere skov. Dette medfører at nogle skovejendomme bliver solgt til mere end de egentlig er værd og det kan også være svært for en dansker at konkurere med.

Hvis du køber en land eller skovbrugsejendom i særligt affolkede områder (som jo ofte er de mest interessante for danskere) må du regne med at det kræver Länsstyrelsens (amtets) godkendelse, s.k. "förvärvstillstånd" (købstilladelse). Anledningen er at man helst ikke vil se at allerede affolkede områder bliver endnu mere affolket og husene står tomme eller bliver fritidshuse. Det kan derfor kræves at man skal tage fast adresse i huset, for at få lov til at købe ejendommen. Dette gælder også for svenske købere og en ansøgning koster Sek. 3.200 og tager ca. 30 dage at få behandlet. For små skovejendomme (ca. 5-50 tdl.) er dette mest en formalitet, da det er tydeligt at man ikke kan leve af at drive land/skovbrug med en så lille ejendom og at den derfor passer fint til fritidsbrug. Ved større ejendomme kan der dog blive tale om bopælspligt, men dette bedømmes af Länsstyrelsen i hvert enkelt tilfælde.

Du skal også være opmærksom på at en skovejendom er at betragte som en erhvervsejendom - uanset hvad du bruger den til. Den der ejer ejendommen har f.eks. pligt til at genplante skovede områder indenfor 3 år efter fældningen. Nogle mindre seriøse svenske skovejere har sat i system at købe skovejendomme, skove hvad der skal skoves og derefter sælge ejendommen videre til en uvidende dansker, der kun køber med henblik på jagt og ikke umiddelbart bekymrer sig om skoven. Selvom prisen på en sådan ejendom kan virke lokkende (du betaler jo ikke for nogen videre skovværdi), kan det blive en dyr fornøjelse. Det er som sagt ejeren der har genplantningspligten, og ikke nødvendigvis den der har skovet. Det koster ca. Sek. 25.000 pr. hektar (f.eks. x 20 = Sek. 500.000) at genplante, så det kan blive en kraftig uventet regning, hvis du ikke har været klar over dette i forvejen.

Dette var de vigtigste faldgruber som du skal tænke på i din søgen. Måske skulle du også overveje om du virkelig har brug for at eje jorden, hvis det kun er jagt/fiskeri du er ude efter. Fiske kan du gøre i alle søer og vandløb, mod at købe fiskekort (koster typisk ikke over Sek. 150 pr. år). Småvildtjagt (alt undtagen elg) er ikke noget større problem at leje sig til af en lokal skovejer, da svenskerne selv generelt kun er interesseret i elgjagten. Er det netop elgjagt du er ude efter, bliver du i princippet nødt til at eje jord, da det er meget svært at leje sig ind på denne. I Sverige er der allemandsret, du må bade i alle søer og vandre i skoven som det passer dig (med hensyntagen og respekt for naturen og dem der bor i den, naturligtvis). Du må også overnatte en nat uden at spørge om lov, så længe du ikke forstyrrer nogen ved det. Det er altid velset at spørge først, hvis det er muligt at finde ejeren.

Ved at leje jagt/fiskeret kan du i højere grad vælge et bedre hus med den beliggenhed og de facilteter du søger og undgå de problemer der er forbundet med at være skovejer. Hvis du vil købe med henblik på en "pensionsopsparing i skov", kan du sagtens gøre det, men det vil være en god idé at vide noget om skov først, da den skal passes rigtigt, hvis den skal give penge på sigt.