Skat ved salg

I Sverige skal alle sælgere af fast ejendom betale skat af fortjenesten. Skatten er som hovedregel 22% af nettofortjenesten (fra og med 2008). Vi vil her give en grundlæggende vejledning til hvordan man selvangiver sit salg overfor de svenske myndigheder og hvor du finder mere information.

Der er vedtaget en ny skattereform i Sverige, gældende pr. 1/1 2008. Den innebærer at skatten ved salget er steget til 22% af nettofortjenesten (tidligere 20%). Skatten udregnes dog som 30% af 22/30 af nettofortjenesten. Til gengæld er ejendomsskatten lavet om til en kommunal afgift på maksimalt SEK 6.362 (for beskatningsåret 2010, indeksreguleret). Dessuden bliver ejendomsskatten sat ned fra 1% til 0,75% af den svenske (ofte meget lave) ejendomsværdi (taxeringsvärde). For dem der har lavere ejendomsværdi end ca. SEK 800.000, vil man komme til at betale 0,75% af denne. De fleste ødegårdsejere falder indenfor denne kategori, men de få der har højere taxeringsvärde, vil ikke komme til at betale mere end godt og vel SEK 6.000 pr. år. For ubebyggede grunde og ejendomme med bygningsværdi < 50.000, er der dog stadig ejendomsskat til staten på 1%, ligesom det var før.

Fortjenesten skal selvangives året efter salget (det er den dato slutseddel/köpekontrakt blev underskrevet, der regnes som tiden for salget). Den svenske selvangivelse ("självdeklaration") sendes normalt ud i marts/april måned og salget af ejendommen skal selvangives på en særlig blanket - K5 ("Försäljning av småhus och ägarlägenhet"), der sendes ud sammen med selvangivelsen. Denne blanket sidder inde i pjecen "Försäljning av småhus (SKV 379)". Blanketten kan også hentes direkte fra det svenske skattevæsens hjemmeside. Skriv "K5" i søgeruden og vælg det første resultat, så finder du blanketten i PDF-format og ovennævnte pjece med instruktioner til hvordan den udfyldes.

I blanketten skal man gøre rede for skødesummen (köpebrev) i SEK. (excl. evt. inventar) og sin købspris. Efter at man trækker købsprisen fra salgsprisen, kommer man frem til et bruttoresultat. Herfra kan man trække salær og udgifter i forbindelse med købet og salget, betalt stempelskat ved købet (for både skøde og nye pantebreve) og udgifter til værdiforbedrende renovering, om- og tilbygninger.

Ny- til- og ombygning, kan trækkes fra lige så langt tid tilbage, man har ejet huset, men udgiften skal medføre at huset bliver mere værd ved salgstidspunktet end det var ved købstidspunktet. Slitage skal der tages hensyn til i videst muligt omfang. Der er også en "bagatelgrænse" på SEK 5.000 for hvert kalenderår.

Renovering og vedligeholdelse kan dog kun trækkes fra for salgsåret plus de fem foregående år (dvs. max 6 år). Man kan kun fradrage forbedringer der overstiger bagatelgrænsen på SEK 5.000 indenfor et kalenderår. Småting kan derfor kun trækkes fra, hvis man også har lavet andre forbedringer under samme år og fradragene skal derudover have haft en værdiforbedrene effekt på ejendommen. Man kan heller ikke trække eget arbejde fra, men dog håndværkeres arbejdsløn og materialerne, hvis man selv er håndværkeren.

Du skal IKKE sende kvitteringer med ind til Skatteverket. Finder Skatteverket at du selvangiver urimelige fradrag, kan de kræve at få tilsendt kvitteringer i en granskning, så du bør have dokumentation for alle fradrag du tager med i selvangivelsen.

Læg alle beløb sammen og før resultatet fra begge kolonner ind i tilsvarende rubrik på forsiden. Træk beløbene fra bruttofortjenesten og du har nettofortjenesten. Dette beløb ganges med 22 og divideres med 30 og føres ned i ruden nedenfor ("kapitalvinst", eller evt. "kapitalförlust", hvis der fremkommer et tab). Ejer du huset alene skal samme beløb føres ned i ruden for "min andel av kapitalvinst/förlust". Er der flere ejere af ejendommen skal beløbet deles i forhold til antal ejere og andelens størrelse. Skatten er som sagt 30% af disse 22/30, men dette regner Skatteverket selv ud, du skal selvangive underlaget.

Husk også at sætte kryds i "köpeskillingen vid förvärvet" ("uppgift om beräkning av anskaffningsutgift). Dette vil være tilfældet for næsten alle, undtagen hvis huset er købt før 1952.

Naturligtvis skal du også huske at skrive dit navn, dit svenske "konstruerede" personnummer (begynder normalt med 3022xx-xxxx) og ejendommens matrikelnummer (fastighetsbeteckning i formatet: kommune, stednavn, nummer, f.eks. Markaryd Torpet 1:2). Du skal også skrive din ejerandel og sætte kryds i at huset er brugt til helårs/fritidsbrug til 100% og i hele indehavstiden. Dette vil også være tilfældet for stort set alle.

Fortjenesten/tabet skal så føres over i rubrikken for kapitalvinst/förlust i den svenske selvangivelse. Derudover skal du regne din del af ejendomsskatten for det år du solgte huset (med mindre du istedet betaler kommunal ejendomsafgift). Du skal kun betale ejendomsskat for det antal dage du rent faktisk ejede huset. Tæl dagene fra 1/1 frem til overtagelsesdagen. Tag derefter ejendomsværdien divideret med 365 dage (hvis det ikke er skudår) og gang med det antal dage du har ejet huset. Beløbet skrives ind i ruden for ejendomsskat under rubrikken "underlag för fastighetsskat". Streg det fortrykte beløb ud (normalt vil der stå 0*). Observer at det er underlaget for ejendomsskatten der skal skrives, så du skal skrive hele beløbet ikke kun 1% af det (ejendomsskatten). Skatteverket regner selv skatten ud, baseret på underlaget.

Har du ikke haft andre indkomster der skal selvangives overfor de svenske myndigheder, skal selvangivelsen blot skrives under og sendes ind. Som dansker vil du modtage din slutskattebesked i løbet af december måned, men du kan indbetale skatten via de vedlagte indbetalingskort forinden, for at slippe for at betale renter. Skatten skal senest være betalt i februar året efter selvangivelsen (dvs. to år fra salget).

Det var det! Vi håber detter er nogenlunde til at forstå, men du er naturligvis velkommen til at ringe/maile til os, hvis du har spørgsmål.