Home -> Info til køber -> Økonomi og finansiering

Økonomi og finansiering

På denne side skriver vi lidt om de udgifter, der forbundet med at købe og eje et hus i Sverige. Vi vil også give et lille indblik i de finansieringsmuligheder der findes i øjeblikket.

Finansiering af ødegården.
Omkostninger ved køb af hus i Sverige.
Driftsudgifter.
Dansk ejendomsværdiskat.
Svensk skat ved salg af hus i Danmark.

Finansiering af ødegården.

Vi vil her redegøre for de finansieringsmuligheder der findes lige nu. Det kan være lidt af en jungle, men vi håber at dette kan være en lille hjælp. Du finder ikke nogen brutto/netto oplysninger på Ødegårde.dk, da de forskellige lånemuligheder, gør det praktisk umuligt at give et retvisende tal. Generelt vil vi sige at jo mere du betaler i afdrag, desto mere sparer du op. Afdragsfrihed giver langtidsafhængighed. Sådan er det med penge. Afdragsfrihed kan være en fordel, især for dem, der dybest set godt kan betale. For dem der ikke har så godt råd, er det bedst med afdrag og fast rente, så man ikke risikerer at hele korthuset vælter. Brug sund fornuftog tænk langsigtet, så går det aldrig helt galt.

Kan man ikke betale kontant af egne penge, er den bedst opnåelige finansiering et godt gammeldags, fast forrentet, realkreditlån i friværdien i din bolig hjemme i Danmark. Her kender du renten til sidste dag lånet løber. Det er trygt og giver sikkerhed og overskuelighed. Der findes desværre ikke noget lignende system i Sverige og de danske realkreditinstitutter vil ikke tage sikkerhed i svenske ejendomme.

Vi har langt om længe "fundet" en bank, som vi ovenikøbet har lyst til at anbefale vores kunder i ødegårdsmarkedet. Handelsbanken, har den samme holdning som vi altid har haft, dvs. det er i bankens langsigtede interesse, at varetage kundernes interesser bedst muligt. Vi troede knapt på det selv, indtil vi gik lidt i dybden. Handelsbanken har ikke som primært mål, at tjene kortsigtede penge til aktionærerne på kundernes bekostning, groft sagt. Havde hele banksystemet samme holdning som Handelsbanken, ville vi ikke opleve nuværende krise så hårdt.

Som noget helt nyt kan vi tilbyde financiering igennem Handelsbanken i Danmark. Du kan låne ca. 80% af købesummen til fast rente i (op til) 10 år. Lån i DKK, dvs. ingen kursrisko, som hvis man låner i Sverige. Gå ind på Handelsbankens hjemmeside og se priserne på prioritetslån, og for den sags skyld priserne på alt andet. Her lægges alt ud til åbent skue. Det kan vi godt lide. Du kan også med fordel kontakte Claus Emiliusen i Køge afdeling, tlf. +45 4456 2403, e-mail: clem01@handelsbanken.dk, som kan anvise dig, hvilken af Handelsbankens afdelinger du kan kontakte vedr. ødegårdsfinansiering - eller vedr. bankforretninger i det hele taget. Mange ødegårdsejere kunne sikkert godt tænke sig en god og langsigtet fornuftig finansiering. Du kan selvfølgelig også konvertere en anden form for finansiering til Handelsbanken. Handelsbanken kræver ikke firkantet at du skal overføre alle dine bankforretninger til dem, men vil på den anden side heller ikke udelukkende tage sig af ødegårdsfinansieringen. Det kommer an på, hvordan din økonomi er skruet sammen. Det vigtigste for Handelsbanken er, at din økonomi er rimeligt overskuelig og langsigtet holdbar. Det er i begge parters interesse.

Handelsbanken blev stiftet 1871 af direktionen fra Stockholms Enskilda Bank (som idag hedder Skandinaviska Enskilda Banken – SEB), som gik fra denne i protest. Handelsbanken er en af meget få banker som stadig hedder det samme som altid. På grund af sin langsigtede fornuftige holdning til penge var Handelsbanken ikke i krise under den svenske bankkrise i starten af 1990:erne, hvor den svenske stat måtte lægge net under de øvrige banker. I 1997 købte Handelsbanken det delvist statsejede boligfinansieringsinstitut "Stadshypotek" for SEK 23 miliarder. Det er derfor du idag kan optage gode boliglån igennem Handelsbanken. Handelsbanken startede i Danmark i 1991 og købte i 2001 Midtbank og blev herigennem en af Danmarks større banker. Nu har Handelsbanken 39 afdelinger i Danmark og flere bliver det. I 1970:erne var der en visionær direktør som decentraliserede Handelsbanken, til stor gavn og glæde for såvel banken, som for kunderne. Alle afdelinger har sit særpræg, og medarbejderne er alene bundet af, at varetage kundernes interesser bedst muligt. At "handle" med penge er en tillidssag. Et langsigtet forhold mellem kunde og bank tjener begge parter bedst på. Handelsbanken holder sig fra stærkt risikable forretninger og klarer som følge heraf kriser bedre end andre banker. Dette var relativt kort fortalt hvorfor vi nu har valgt at samarbejde med Handelsbanken, og anbefale denne til vore kunder. Her bliver du ordentligt behandlet. Velkommen, skulle vi hilse og sige.

Det er også muligt at optage lån i en svensk bank, mod sikkerhed i huset i Sverige. At låne i Sverige er noget mere omstændigt for en dansker, end at låne i Danmark. For det første er du er helt ukendt for den svenske bank, for det andet kan sproget give problemer og misforståelser. Udlåningssystemet er i det hele taget anderledes opbygget. En anden ulempe er at du har en kursrisiko, som er reel nok, idet den svenske krone flyder frit i forhold til Euro og alle andre valutaer, i modsætning til danske kroner, der kun må variere i et meget lille spænd i forhold til Euro. Hvis den svenske krone stiger i forhold til den danske, stiger din gæld i praksis også, da du skal betale med din danske løn. Det kan selvfølgelig også gå den anden vej, hvis den svenske krone falder yderligere, kan man sige, at lånet betaler sig selv lidt tilbage. Dette er dog mindre sansynligt, idet den svenske økonomi kører godt i øjeblikket. Hvis du har tænkt at flytte til Sverige for at bo og arbejde, betyder dette naturligvis ikke noget.

Mange svenske banker har også kontor i Danmark, så prøv at søge på den bank du ønsker ".dk" og se hvor din nærmeste afdeling ligger. Ofte kan den danske afdeling sørge for at samarbejde med den mest lokale svenske afdeling i forhold til hvor huset ligger. De svenske banker har meget strikte områder. På den måde sørger den danske afdeling for introduktionen og kan sørge for at den svenske afdeling får hvad de skal bruge.

Hvis du har spørgsmål vedr. lån og finansering er du meget velkommen til at kontakte os, så skal vi gøre hvad vi kan for at rådgive dig udfra din situation og ønsker.

Omkostninger ved køb af hus i Sverige. (til top)

Som køber skal du betale stempelskat til den svenske stat. Regningen kommer når tinglysningen er gennemført (normalt 14-30 dage efter overtagelsesdagen). Skatten er 1,5% af skødesummen + SEK 825:- i fast gebyr. Hvis et firma eller en andelsforening (juridisk person) køber, koster det mere i stempel: 4,25% + SEK 825 i fast gebyr.

Herudover skal der betales stempel af nyt pantebrev, hvis du skal låne mod sikkerhed i huset i Sverige. Dette koster 2% af pantebrevsbeløbet + SEK 375 i fast gebyr. Ofte findes der gamle pantebreve tinglyst på ejendommen, som du som køber "arver" og dermed sparer den stempelskat de ellers ville have kostet at oprette. Skal du låne mere end hvad der er gamle pantebreve for, tinglyses et nyt "oveni" og stempelskat betales kun for denne del. Pantebreve i Sverige følger altid huset og hænger ikke sammen med en person eller bestemt lån (det er et sikkerhedsdokument, ikke et gældsbrev). De kan bruges igen og igen og bliver ikke aflyst efter at lånet er indfriet. Skal du ikke låne penge, sørger du blot for at passe godt på pantebrevene, da de som sagt skal følge huset til din fremtidige køber.

Mange pantebreve er idag elektroniske (s.k. "datapantbrev") og findes kun i Lantmäteriets computersystem. Et ubelånt elektronisk pantebrev ligger i "ägararkivet" (ejerarkivet), til den til enhver tid værende ejers disposition. Et belånt elektronisk pantebrev ligger i långivende banks elektroniske arkiv. Danske banker accepterer generelt kun skriftlige pantebreve og et pantebrev kan gratis konverteres frem og tilbage mellem skriftlig og elektronisk form. Hvis du eller din bank ønsker det, hjælper vi gerne med at tinglyste nyt pantebrev i forbindelse med tinglysningen af købet af en ejendom. Læs mere om pantebreve på vores side "Spørgsmål og svar" og "Hvordan fungerer det svenske pantebrevssystem?".

Som nærmere beskrevet under "Om at købe et hus", har købere i Sverige en meget omfattende undersøgelsespligt. Nogle købere vælger derfor at få en håndværker, synsmand eller besigtigelses firma til at hjælpe med at opfylde denne og for at sikre sig mod ubehagelige overraskelser. Dette koster normalt ca. SEK 3-8.000. En tømrer/håndværker er som regel billigere end en synsmand eller besigtigelses firma, men giver på den anden side ikke en ligeså detaljeret rapport. Uanset hvem du vælger, er det normalt kun bygningernes konstruktionsmæssige stand der kontrolleres, ikke vand, afløb, skorsten, ildsteder eller andre installationer. Er funktionen tvivlsom for nogle af disse dele, vil det være klogt at også få en elektriker, skorstensfejer eller VVS-firma ud og syne disse dele. Er du i tvivl om huset eller installationerne, kan det dog være vel investerede penge, da du kan ikke senere kan kræve erstatning for fejl, som du med rimelighed burde kunne have opdaget, ved en grundig undersøgelse af huset - og omstændighederne omkring det.

Hvis du vil finde en håndværker, elektriker, brøndborrer, graver eller lignende, er www.hitta.se et godt sted at starte. Tømrer hedder f.eks. "snickare" på svensk og en synsmand hedder "besiktningsman". I "område" feltet kan du skrive kommunens navn hvor huset ligger, eller nærmeste større by.

Driftsudgifter. (til top)

Generelt er driftsudgifterne for ødegårde og fritidshuse i Sverige meget lave, især i forhold til Danmark. Driftsudgifter er til meget stor del individuelle og afhænger af hvilken type af ejendom det handler om, hvor meget den bruges, hvor mange personer og hvilke aftaler man har. I beskrivelsen står sælgerens driftsomkostninger i den omfatning vi har kunnet få dem at vide. Dette betyder ikke at du som køber vil have de samme omkostninger, men det kan i hvert fald give en indikation.

Ejendomsskatten er fra og med 2008 til største del erstattet med en kommunal ejendomsafgift på 0,75% af ”taxeringsvärdet” (den svenske ejendomsværdi) og dessuden maksimeret til SEK 6.362 (2010, indeksreguleret) pr. år. Stort set alle ødegårde har et taxeringsvärde på under SEK 800.000 og betaler dermed 0,75% af taxeringsvärdien. De få der har (eller senere får) et taxeringsvärde på over SEK 800.000, kan dog ikke komme til at betale mere end de godt og vel SEK 6.000 pr. år. Til gengæld er skatten ved salg sat op fra 20% som det har været længe, til 22%. Læs mere om dette på "Skat ved salg" siden.

For helt nybyggede ejendomme er afgiften 0 kr de første 5 år og de efterfølgende 5 år koster det halv afgift. For ubebyggede grunde eller bebyggede ejendomme med en ejendomsværdi for bygningen på < SEK 50.000, skal der dog stadig betales ejendomsskat med 1% af ejendommens taxeringsvärde. Dette er stadig almindeligt forekommende for ældre ødegårde med enkel standard ude på landet.

Strøm koster normalt godt og vel SEK 1 pr. kWh, men man kan shoppe rundt i markedet og finde lidt bedre priser ved at binde sig til et selskab i et antal år. Istedet for at ringe rundt på egen hånd kan man også tilmelde sig hos Kundkraft og være med i en af deres ophandlinger. Ved at ophandle på vegne af mange privatpersoner samtidig, kan de som regel skaffe en lavere pris end hvis du selv forhandler. Herudover koster det naturligvis også et abonnement til det selskab der ejer nettet i området (E-on, tidligere Sydkraft, er en af de største i Sydsverige). Det kan være det samme selskab som du køber strømmen fra, men behøver slet ikke at være det. Du er fri til at købe strømmen fra hvilket selskab du ønsker, men abonnementet til ejeren af elnettet kommer man ikke udenom.

Opvarmningsomkostningerne er også enormt variable, men fast brændsel som brænde og pellets er som regel de billigste alternativer og olie og direkte el de dyreste. Derudover findes et stort udbud af alternativer og kombinationer med f.eks. solfangere, jord/bjergvarme, luftvarmepumper mv. Hvis du har spørgsmål er du altid velkommen til at kontakte os, så kan vi sikkert hjælpe med råd og vejledning udfra dine behov og ønsker.

Renovation (skraldetømning) koster omkring SEK 800 ved fritidsbrug (tømning april - oktober) og ca det dobbelte ved helårsbrug, men det varierer lidt fra kommune til kommune og afhænger også af hvor stor skraldespand man har brug for. På kommunens hjemmeside (kommunens navn ".se" åäö erstattes med a eller o) finder du som regel detaljeret information om hvad der gælder i netop den kommune du vil købe hus. Kan du ikke finde det på hjemmesiden, kan du altid ringe til kommunen og spørge.

Tømning af afløb/slamsugning (trekammerbrønd) koster som tommelfingerregel ca. SEK 1.000 per år hvis man er med i den løbende ordning (en tømning). Dette varierer også mellem kommunerne og hvis man ikke bruger huset så meget, kan det ofte bedre betale sig at tømme efter behov. En sådan "ekstra" tømning koster ca SEK 1.500, men hvis man kun tømmer hvert andet eller tredie år, kan det alligevel godt betale sig. Kommunerne har egne regler for dette så det er bedst at tale med kommunen, eller læse mere på deres hjemmeside.

Skorstensfejeren ("sotare" eller "skorstensfejare") skal komme mindst en gang hvert fjerde år, hvis huset bruges som fritidshus. Hvad det koster varierer også og afhænger af hvor mange ildsteder huset har. Normalt koster det mellem SEK 600-1.000 pr. gang. Du må selv sørge for at bestille fejningen og det er vigtigt at det huskes. Hvis der skulle gå ild i huset pga. ildstederne og du ikke har haft skorstensfejer, risikerer du at forsikringen ikke dækker eller at selvrisikoen bliver voldsomt hævet. Ved helårsbrug skal skorstensfejeren komme en gang om året. Husk at sørge for at have en fast monteret stige på taget, da det er et sikkerhedsmæssigt krav fra alle skorstensfejere. Der skal også altid være gnistfang (metalplade eller fliser/sten) på gulvet foran alle ildsteder.

Vand fra egen brønd koster ikke noget (kun den strøm vandpumpen skal bruge). Hvis du køber hus i et sommerhusområde eller i en mindre by, kan der findes kommunalt vand og afløb. Hvis det er tilfældet vil det fremgå af beskrivelsen og priserne er varierende, men meget billigere end i Danmark.

Forsikring varierer også meget mellem selskaberne og hvis man samler alle sine forsikringer i et selskab plejer det at give rabat. Præmien kan være alt fra SEK 1.500 - 5.000+, afhængigt af hvor stort huset er, hvor gammelt det er, om der er indlagt vand, badeværelse og hvor meget indboet forsikres til. Det mest almindelige for de ejendomme vi formidler er mellem SEK 2.500-3.000 om året ved fritidsbrug, inkl. normalt indbo (ca. SEK 100.000). Ved fast bosættelse koster det normalt noget mere.

Hvis du er eller har tænkt at blive medlem af foreningen Danske Torpare, kan du få 10% rabat på forsikringen via selskabet "Länsförsäkringar", ved at oplyse dit medlemsnummer. Vi har haft gode erfaringer med dette selskab, men rabatten udgår ikke i alle svenske "län" (kan nærmest oversættes med amt), kun de sydlige (Skåne, Halland og Kronoberg med sikkerhed). Hvis du opsætter brandalarmer og brandslukker kan du få yderligere rabat. Via Danske Torpare kan du også slippe for at betale depositum til E-on ved overtagelse af elabonnemang, hvilket de ellers kræver af udenlandske husejere (ca. SEK 3.000).

Dansk ejendomsværdiskat (til top)

Ud over den svenske ejendomsskat, skal du også betale dansk ejendomsværdiskat, med 1% af en skabelonværdi af dit hus i Sverige. Du kan dog trække den betalte svenske ejendomsskat fra i ejendomsværdiskatten og det er da en lille trøst.

Foreningen Danske Torpare har lavet en god vejledning og beregningsmodel, hvor du kan regne den danske ejendomsværdiskat ud. Vejledningen kan læses af alle, men brug af beregningsmodellen kræver et medlemskab i foreningen.

Vi er dog grundlæggende uenige i at denne ejendomsværdiskat overhovedet skal betales for huse i Sverige. Anledningen er, at man i Sverige betaler skat af fortjenesten ved salget, hvor man jo også har råd til det. Til gengæld har man lav ejendomsskat i den tid man ejer huset og begrebet ejendomsværdiskat findes slet ikke. Det sidstnævnte udnyttes af danske SKAT, for at slippe udenom den dobbeltbeskatningsaftale de nordiske lande har. Da Sverige ikke har ejendomsværdiskat, er det jo ikke dobbeltbeskatning, mener de. Vi mener at selvom det måske rent ordret ikke er dobbeltbeskatning, så er det det alligevel indirekte og imod intentionerne med dobbeltbeskatningsaftalen. Der tages slet ingen hensyn til den svenske skat ved salget, som nu er sat op fra 20% til 22% af nettofortjenesten.

Vi mener at hvis ejendomsværdiskatten absolut skal beholdes, må man kunne trække den betalte svenske skat ved salget fra. På den måde vil man få refunderet en stor del af ejendomsværdiskatten, når huset er solgt, afhængigt af hvor længe man har ejet huset og naturligtvis hvor stor fortjenesten er. Det er stadig ikke en god løsning, men afbøder i hvert fald lidt på uretfærdigheden.

Hvis du køber huset sammen med andre (mindst tre personer i alt) og danner en andelsforening, bliver foreningen fritaget for at skulle betale ejendomsværdiskat.

Svensk skat ved salg af hus i Danmark (til top)

Ovennævnte problematik gør sig også gældende den anden vej. I Danmark betaler man normalt ikke skat af fortjenesten ved salg af sin bolig, med mindre man har ejet den i kort tid. Det gør man dog i Sverige (uanset om du har ejet huset i en dag eller 20 år) og som dansker kan man komme i klemme, hvis man ikke kender reglerne.

Hvis du påtænker at flytte din adresse permanent til Sverige, bør du sælge dit hus i Danmark først. Hvis du beholder huset og sælger på et senere tidspunkt, vil du komme til at betale skat af fortjenesten til Sverige, på samme måde som hvis huset lå i Sverige, dvs. 22% af nettofortjenesten. Det kan blive en meget ubehagelig overraskelse, idet man som dansker let kan tro, at reglerne er nogenlunde som i Danmark.

(til top)