Home -> Info til køber -> Andelsforening og leje

Andelsforening og leje

Andelsforening

Ønsker man at kunne komme i "sin egen" ødegård, og har man ikke råd eller tid til at klare det på egen hånd, kan det måske lade sig gøre ved at købe en andel i en ødegårdsandelsforening eller ved at gå sammen med venner/bekendte om købet af et hus i skoven.

Der skal mindst tre til at danne en andelsforening, mens der ikke er noget maksimum. Der er helt fri etableringsret, og der kræves ikke nogen registrering (andet end som ejer af huset i Sverige).

Kan/vil man dele samme interesse med andre, koster det ikke mange kroner, med al respekt for dem der gerne vil have deres eget sted – helt og holdent. De fleste ødegårdsejere bruger huset en gang om måneden året igennem, så der er masser af tid at give af, og nogle andre at dele udgifterne, arbejdet og glæderne med.

En forudsætning er, at personerne i foreningen er grundlæggende enige om hvilke forudsætninger, der skal gælde for medlemskab. Vedtægterne skal være ”skudsikre”, især hvad angår ind- og udtræden af foreningen, og hvad der skal ske i tilfælde af dødsfald, skilsmisse og uvenskab. Vi har lavet nogle ”standardvedtægter” som en hjælp. Dem sender vi gerne til dem der ønsker det. I kan naturligvis tilpasse dem til Jeres forhold.

Vi kan hjælpe med at formulere de specielle forhold, der skal være gældende i netop Jeres forening, udfærdige papirer til generalforsamling med protokol samt andelsbeviser. Vi kan også mødes og få en snak, hvor vi gerne deler ud af vores erfaringer.

Vores generelle erfaring er stik imod den almindelige opfattelse. Det går ganske udmærket at eje en ødegård/hus sammen med andre. Man kan frit melde sig ud og lade en anden overtage, hvis man ikke længere ønsker medlemskab. Det er blot at følge vedtægterne og tinglysningskontoret behøver ikke at blandes ind, når foreningen først er registeret som ejer. Tinglysning af en andelsforening koster dog mere i stempel, da foreningen er en juridisk person. Stempelskatten bliver fra 1 januar 2011 4,25% + SEK 825 af skødesummen.

Der findes herudover også en direkte økonomisk fordel ved andelsforeningsformen. Man skal nemlig ikke betale dansk ejendomsværdiskat af sit hus i Sverige, hvis det er ejet af en andelsforening.

Det er også værd at nævne, at hvis man skal finansiere et hus, der ejes af en andelsforening, kan det blive lidt kompliceret. Andelsforeningen har ikke nogen kreditværdighed i sig selv, så man må regne med at hæfte solidarisk og personligt for foreningens gæld. Det kan være problematisk, hvis kun nogle andelshavere har brug for finansiering og andre ikke. De der ikke skal låne, er måske ikke så interesserede i at stille sikkerhed og hæfte for andres gæld. I en sådan situation er det bedst at alle låner lige meget eller finansierer købet på en anden måde end med sikkerhed i ejendommen.

Vi tror, at der er et lille, men til gengæld stabilt, marked for andele, hvor man altid vil kunne få sine penge fornuftigt forrentet. Dette ikke mindst fordi der er mange om den årlige vedligeholdelse. Godt vedligeholdte og velpassede huse er altid mest værd.

Der er ikke noget der hindrer at man sætter en enkelt andel til salg, hvis øvrige andelshavere er enige om dette og ikke selv kan finde en ny. Den nye andelshaver skal naturligvis godkendes af de oprindelige og må tilpasse sig de gældende vedtægter.

Hvis alle andelshavere i en forening vil sælge, kan man i stedet for at sælge ejendommen vælge at sælge alle andele i foreningen. En forudsætning for dette er, at køberne er mindst tre personer, så foreningen kan drives videre. Kan dette opfyldes, skal ejerskiftet ikke tinglyses, da ejendommen stadig ejes af samme andelsforening, blot med nye andelshavere. Dette medfører lavere købsomkostninger for køberne (der skal ikke betales stempelskat), og sælgerne skal ikke betale skat ved salg. Sidstnævnte er dog ikke helt sandt, da skatten før eller siden skal betales, når foreningen en gang opløses. Det bør derfor være en del af aftalen, at køberne kompenseres af sælgerne for den skattepligt, som køberne "arver" fra sælgerne. Køberne overtager på den anden side også sælgernes fradrag (indkøbspris, omkostninger ved køb, omkostninger til renovering mv.). Dette kan blive lidt kompliceret og bør/skal aftales nærmere.

Leje (arrende)

Arrende (jordleje, ejendoms- og gårdleje) er en urgammel lov i Sverige, som for ganske nylig har været under riksdagsrevision uden at blive ændret. Loven giver den der lejer ”besittningsskydd”, dvs. ret til at blive boende og i realiteten uopsigelighed. Der er undtagelser under usædvanlige omstændigheder, ved grov misligholdelse eller manglende betaling af lejen.

Arrendekontrakten gælder normalt i 5 år, hvorefter den fortsætter med 5 år ad gangen. Der findes gamle aftaler, der løber over 49 år (og endda 99 år), men dette bruges i princippet ikke mere. Lejen bliver indeksreguleret og genforhandlet hvert 5:e år. Udlejeren kan ikke sætte lejen urimeligt meget i vejret for at på den måde smide lejeren ud. ”Arrendenämnden” er en myndighed, der tager sig af den slags sager, og i tvistspørgsmål fastsætter ”nämnden” en rimelig leje, som parterne må rette sig efter.

Det mest almindelige er sommerhuse på lejet jord. Man lejer jorden (s.k. "ofri grund", det modsatte af "friköpt") og ejer selv huset. Jordejeren betaler ejendomsskat af grunden, og lejeren betaler ejendomsafgift for huset. Jordleje til et sommerhus i skoven ligger normalt på ca. SEK 2-3.000 om året, men kan sagtens være højere, især hvis det ligger ved en sø.

Arrendeloven (Jordabalken 8-11 kap) ligestiller leje til fritidsbrug og permanentbolig. Man kan med andre ord føle sig tryg ved at leje jorden. Det eneste man ikke kan, er at pantsætte ejendommen. Derfor er huse på lejet jord billigere end tilsvarende faste ejendom (hvor man også ejer jorden). Ved ejerskifte har jordejeren forkøbsret til markedspris, men de benytter sig sjældent af den. Naturligvis kan man heller ikke fælde træer eller på anden vis ændre den lejede grund uden jordejerens tilladelse.

Hvis jordejeren er villig til det, kan man købe grunden fri for en pris, som man forhandler med jordejeren. Når grunden er udstykket (tager normalt 6-8 måneder), er både hus og grund i samme ejers hånd, og det bliver da en fast ejendom i juridisk forstand. Man kan dog ikke tvinge en jordejer til at sælge grunden, og mange synes, at det er en god forretning at leje ud og er ikke interesserede i at sælge. Hvis du overvejer at købe et hus på lejet grund, vil det være klogt at tale med jordejeren først og høre, hvordan han vil stille sig til et frikøb. Det koster både tid og penge, men når det er gjort, vil huset alt andet lige blive mere værd, da det så bliver en separat fast ejendom og kan belånes.

Ødegårde.dk markedsfører som hovedregel ikke huse på lejet grund, så alle huse du ser under "Aktuelle huse" har s.k. "frikøbt" grund og er dermed fast ejendom. Huse på lejet grund, der ligger direkte til sø, er en mulig undtagelse fra hovedreglen, og det vil i givet fald fremstå meget tydeligt i beskrivelsen.