Home -> Info til sælger -> Om at sælge et hus

Om at sælge et hus

Vi har skrevet denne side for at du som sælger skal få et så godt indblik i hvordan et salg via Ødegårde.dk foregår - hvad du kan forvente af os og hvad der forventes af dig. Hver handel er naturligvis unik og dette er ment som en støtte og vejledning til hvad du bør kende til og hvordan et typisk sagsforløb ser ud. Er du i tvivl om noget, er du altid velkommen til at kontakte os. Du kan også læse vores side: "Spørgsmål og svar".

Boverket og Konsumentverket har også udviklet en side: "Om Boende", med information om at købe, sælge og eje hus, som er værd at kigge på. Fastighetsmäklarnämnden har også mange læseværdige faktablade, rettet mod konsumenter.

På denne side går vi følgende punkter igennem: 

• Grundholdninger, salær og højestbydendepolitik.
• Gennemgang af et typisk sagsforløb.
• Reserveret, hvad indebærer det?
• Oplysningspligt, undersøgelsespligt og "skjulte fejl".
• Formalisering af aftalen - kontrakt og tinglysning.

Grundholdninger, salær og højestbydendepolitik.

Ønsker du at sælge din ødegård, torp eller fritidshus i Sydsverige, tilbyder vi at formidle salget og alt hvad dertil hører fore et, som hovedregel, salær på SEK 50.000 inkl. moms (25%). Hvis det handler om meget små/billige eller meget dyre/store ejendomme, kan der aftales et lavere/højere salær, udfra omstændighederne. Salæret kan trækkes fra i skatten ved salget, så netto efter skattefradrag (22%), vil salæret være SEK 39.000. 

Vi er kendte og respekterede for at markedsføre ejendomme til en fast pris, som man rent faktisk også kan købe ejendommen til. Efter vores og rigtigt mange køberes mening, er det useriøst at forlange en lavere pris end den faktiske markedsværdi, for derefter at udsætte købere for en mere eller mindre skjult auktion. Især som køber fra udlandet aner man ikke om man er købt/solgt, eller bliver snydt. Man må huske på, at mange interesserede købere kommer langvejs fra og bruger meget tid og penge på at lede efter "sit sted i skoven", for ofte at konstatere at prisen blot var "lokkemad" og slet ikke i trit med virkeligheden, eller at beskrivelsen af beliggenheden slet ikke svarede til de faktiske forhold på stedet. Vi hører ofte en rig variation af ovennævnte scenarier og vi har valgt at være et alternativ til dette, med rene linier og detaljerede ærlige beskrivelser og en stor mængde billeder, der også viser det der er mindre godt.

Vi har stor respekt for vore kunder, såvel købere som sælgere. Det er bestemt også i sælgers interesse at markedsføre huset til en fast pris man dels er tilfreds med og som vi vil kunne argumentere sagligt og korrekt for. Det er til syvende og sidst dig som sælger der beslutter hvilken pris du vil forlange og hvis du ønsker at vi skal gå ud med en noget højere pris end vores vurdering, går vi oftest med til dette, så længe det er indenfor rimelighedens grænser. På den anden side kan en ejendom aldrig koste mere end hvad en køber kan eller vil betale. Helt sikker kan man aldrig være og det er bedre at der er lidt plads til forhandling, end at du som sælger skal føle at du har solgt for billigt. Naturligvis er du altid fri til at vælge ikke at sælge, også selvom der skulle komme en køber der er villig til at betale den markedsførte pris.

Vores tommelfingerregel er at den første køber der har set ejendommen i virkeligheden, har finanseringen på plads og meddeler at denne vil købe ejendommen til den markedsførte pris, skal få lov til at købe. Skulle der være flere købere samtidig der opfylder dette, er det op til dig som sælger at vælge hvilken køber du foretrækker. Hvad du baserer dette valg på bestemmer du selv, men som regel vælger sælgere den køber der har den bedste økonomi, eller hvor personkemien passer bedst. 

Højestbydende ud over den markedsførte pris forekommer ikke via Ødegårde.dk, hvilket også fremgår af vores formidlingsaftaler. Skulle en situation opstå hvor du som sælger føler at du ville kunne opnå en højere pris ved hjælp af højestbydende, er du naturligvis fri til at opsige formidlingsaftalen og sælge ejendommen på egen hånd, eller engagere en anden mægler. Historisk er vores erfaringer med vores fremgangsmåde dog meget positive og både sælgere og købere har været glade for at fremgangsmåden er så overskuelig og tydelig. Køberne slipper for at lægge tid, energi og penge på at kigge på ejendomme de alligevel ikke har økonomi til at købe og sælgerne har fået en pris de har været tilfredse med. Med realistiske priser i markedsføringen bliver det enklere at sammenligne hvad man kan få for pengene.

Hvis ingen køber viser sig villig at betale den markedsførte pris, er det naturligvis i orden at give et lavere købstilbud. Vi præsenterer alle bud for dig som sælger og du må da tage stilling til om du vil acceptere, afvise eller komme med et modbud. Hvis flere købere har givet bud under den markedsførte pris, kan der forekomme højestbydende op til den markedsførte pris, men aldrig derover. I en sådan situation bliver det igen den første der lægger et bud modsvarende den markedsførte pris der får lov til at købe ejendommen (iflg. ovennævnte tommelfingerregel). Du som sælger er dog altid fri til at beslutte at sælge til en køber der har givet et lavere bud, hvis du af en eller anden grund ønsker dette. En sådan situation forekommer naturligvis uhyre sjældent, men du skal vide at du på ingen måde er forpligtet til at sælge til den højest bydende (eller til at sælge overhoved).

Gennemgang af et typisk sagsforløb. (til top)

Det hele begynder normalt med en vurdering på stedet, hvilket er inkluderet i vores normale formidlings salær. Vi fotograferer og filmer ejendommen grundigt indvendigt, udvendigt og omgivelserne. Som du kan se på vores "Aktuelle huse" side, lægger vi mange billeder med i beskrivelserne, så vi er sikre på at få alt med fra alle vinkler. Vi gør alt vi kan for at sikre at en køber ikke skal blive skuffet, når dette ser ejendommen i virkeligheden, i forhold til billeder og beskrivelser. Hvis der er noget mindre godt fokuserer vi også på dette, da vi mener at det er bedre at en køber kender evt. problemer på forhånd, fremfor at blive negativt overrasket. 

Hvis du ønsker at sælge ejendommen på egen hånd, eller har brug for en vurdering af andre årsager, tilbyder vi dette for som hovedregel SEK 6.250 inkl. moms (25%) og kørsel op til 300 km. fra Helsingborg regnet. Læs mere om dette på vores side "Vurdering". Hvis du allerede har en køber og har brug for hjælp med papirarbejdet, kan vi også tilbyde dette, for som hovedregel SEK 10.000 inkl. moms. Læs mere på vores side "Hvis du har en køber". 

Når vi er enige om prisen, er det et lovkrav at vi indgår en skriftlig formidlingsaftale. Så snart aftalen er underskrevet, kan vi gå igang med markedsføringsarbejdet. Nogle er, med god grund, skeptiske overfor disse aftaler, idet de som oftest indebærer eksklusivrettigheder i tre måneder. Vi arbejder dog ikke på den måde, da vores aftaler er rene risikoaftaler der bygget helt på "no cure - no pay" princippet (dvs. "solgt eller gratis"). Uden resultat der fører til en underskrevet slutseddel, skylder du ikke noget! Aftalen gælder i princippet indtil vi har fundet en modpart. Aftalen kan dog opsiges af dig, når som helst, og uanset anledning med 14 dages varsel. Vi er ikke firkantede vedr. tiden for opsigelse og kan ofte acceptere en umiddelbar opsigelse, hvis der findes en begrundet anledning.

Vi påtager os normalt ikke en formidlingsopgave, hvor en ejendom samtidig er til salg hos en anden mægler, eller hvor du forsøger at sælge privat på anden måde. Det kan let blive rodet hvis en ejendom markedsføres af forskellige personer og i særdeleshed hvis det sker til forskellige priser, hvilket vi mener er useriøst. Man kan på så vis sige at vi kræver en form for eksklusivret, men du er nårsomhelst fri til at opsige aftalen, hvis du f.eks. vil skifte mægler eller sælge på egen hånd, hvis du ikke er tilfreds med vores arbejde. Vi vælger i første omgang at stole på at dette ikke misbruges, men hvis vi hører at du som sælger har ageret illoyalt og opsiger formidlingsaftalen, for at kort tid derefter sælge ejendommen på egen hånd til en af os anvist køber, kommer vi til at forlange det i formidlingsaftalen aftalte salær. Frihed under ansvar kan man sige, hvilket vi mener tjener alle parter bedst. Hvis du har en mulig køber "på hånden", men denne ikke rigtig er klar til at handle endnu, kan vi f.eks. aftale at vi får betalt for vores faste udlæg og evt. et mindre salær, hvis du sælger til denne køber under den tid vi har en gældende formidlingsaftale. Vi kan desuden tilbyde at formalisere Jeres aftale (se "Hvis du har en køber"), hvis I ønsker dette. Så længe det ikke sker illoyalt eller i det skjulte, kan vi sikkert blive enige om en løsning som alle parter kan blive tilfredse med. 

Når vi har modtaget en underskrevet aftale, markedsfører vi ejendommen her på Ødegårde.dk, via vores "butik" på blocket.se og via hemnet.se. På den måde kommer vi meget bredt ud på såvel det danske og svenske marked.

På grund af de meget lange afstande i "vores" marked (ca. 300 km. i omkreds fra Helsingborg), kan vi ikke tilbyde at fremvise ejendommen personlig (andet end hvis ejendommen ligger meget tæt på vores kontor i Knäred). Istedet besøger købsinteresserede ejendommen på egen hånd og vi bliver enige om at gemme en nøgle på et sikkert sted på ejendommen. Interesserede købere kontakter os og vi udleverer nøglestedet efter at vi har noteret deres navn, adresse, telefon, e-mail og hvilken dag de agter at besøge ejendommen. Denne metode har vi brugt i over 20 år og vi har endnu aldrig oplevet at en besøger har stjålet eller ødelagt noget, den viste tillid bliver gængeldt. Køberne er glade for at få lov til se de på egen hånd, så at de kan "tænke højt", uden at have ejeren eller en mægler i nærheden. Naturligvis er det også i orden hvis du som sælger fremviser ejendommen selv, hvis du er i huset.

Når en køber har besøgt ejendommen, kan de vælge at indlede en forhandling om pris/vilkår. Vi præsenterer alle købstilbud til dig som sælger og når I er enige i store træk om prisen og øvrige vilkår, kan du bevilge ejendommen reserveret i en periode. Reservationen er til for at køberen skal have mulighed for at få en synsmand til at gå huset igennem (en del i købers undersøgelsespligt), for at tale med banken vedr. finansiering, eller for at få alle spørgsmål besvarede. Reservationstiden aftales udfra omstændighederne, men er normalt en til et par uger. Tiden kan forlænges hvis parterne er enige om det, hvis der findes særlige omstændigheder. Når reservationstiden er udløbet og ikke forlænget, skal køberen beslutte sig for at enten gå videre og underskrive en slutseddel, eller afstå fra købet og da fjernes reservationen og ejendommen er igen fri for enhver. Læs mere om reservation under næste punkt forneden. 

Når begge parter er enige og alt er aftalt, går vi videre til at formalisere aftalen i en slutseddel (köpekontrakt). Når kontrakten er underskrevet af alle parter og udgivet til modparten, eller til os, foreligger en bindende aftale og vi skriver "solgt" på hjemmesiden. I forbindelse med at kontrakten underskrives betaler køberen normalt ca. 10% af købesummen i "handpenning" (udbetaling) til dig som sælger. Denne kan normalt disponeres af dig, men hvis ejendommen er højt belånt, eller andre omstændigheder taler for det, kan handpenningen også deponeres på ansvarlig ejendomsmæglers konto for klientmidler. Parterne skal i givet fald også underskrive en depositionsaftale, hvor det reguleres hvordan pengene skal behandles og under hvilke forudsætninger de skal udbetales. 

På overtagelsesdagen mødes du og køber, for at underskrive et "köpebrev" (skøde) og en "likvidavräkning" (økonomisk opstilling og refusionsopgørelse). Det er en god idé at parterne mødes i huset for at konstatere, at alt er i orden i henhold til det aftalte. Dette kan naturligvis også gøres en anden dag. Alternativt kan I aftale at mødes i en bank, på vores kontor, eller så kan det gøres pr. post, hvis andet ikke er praktisk muligt.

Senest på overtagelsesdagen skal restkøbesummen  være betalt eller deponeret i henhold til aftalen i slutsedlen, da din underskrift på köpebrevet er en kvittering for at du har modtaget hele købesummen. Dette gøres normalt ved at køber overføre pengene til en konto i dit navn. Hvis du og køber har forskellige banker, eller I bor i forskellige lande, kan overførslen tage flere dage. I sådanne tilfælde, eller hvis I aftaler det, er det bedre at pengene deponeres på en for handlen særligt oprettet skødekonto i din bank i Danmark (hvis begge parter er danskere), eller at pengene deponeres på en af ansvarlig mægler oprettet klientkonto for handlen (i Sverige). Dette aftales specifikt udfra omstændighederne i hver enkelt handel og normalt aftales det at pengene skal stå deponeret indtil køber har fået "lagfart" (endeligt tinglyst skøde) på ejendommen. 

På overtagelsesdagen skal du udlevere alle for ejendommen relevante dokumenter til køberen (f.eks. grundtegning, brugsanvisninger, servitutaftaler, pantebreve og nøgler). Herudover skal de faste udgifter overdrages til køber, f.eks. forsikring, el, vand/afløb, skorstensfejer, telefon, mv. Hvis parterne ønsker det, hjælper vi gerne med det praktiske i den forbindelse, men vi vil bede dig som sælger om at sende kopier på alle regninger, så vi har de relevante kundenumre og telefonnumre.

Når alt er underskrevet og pengene betalt/deponeret, skal køber ansøge om "lagfart" (tinglysning af skøde) hos Lantmäteriet (Division inskrivning) i Sverige. Vi hjælper gerne køber med dette, med mindre købers långivende bank foretrækker at stå for det i forbindelse med ansøgning om pantsætning (ansökan om inteckning). Ansøgningen behandles normalt i løbet af 14-30 dage, hvorefter der kommer en faktura på stempelskatten, som køberen skal betale. Køberen får "köpebrevet" retur fra inskrivningen, sammen med en "underrättelse om lagfart" (endeligt tinglyst skøde). Så snart fakturaen på stempelskatten er kommet, ved vi at sagen er på plads og den evt. deponerede købesum kan frigives til dig som sælger. 

Dermed er handlen afsluttet, bortset fra skatten ved salg, som skal selvangives i Sverige året efter salget. Du kan læse mere om dette på vores side: "Skat ved salg". 

Reserveret, hvad indebærer det? (til top)

Reservation er ikke et vedtaget begreb og der findes ingen særlige love eller forordninger, der regulerer hvordan det skal foregå. Reservationen er ikke juridisk bindende, men hvis du som sælger accepterer at reservere en ejendom, er du i det mindste moralsk forpligtet at ikke sælge til anden side under reservationstiden. Hvis du vælger at bortse fra moralen og alligevel sælger til en anden, er der ikke noget vi kan stille op rent juridisk, da en ejendomshandel kræver en skriftlig aftale der opfylder lovens formkrav, for at være bindende. Vi vil dog se meget negativt på en sælger der ikke står for sit ord og hvis man føler at man ikke vil binde sig, skal man istedet sige nej til at reservere huset. I løbet af de i hvert fald 10 år hvor vi har brugt reservation, er det endnu ikke sket at en sælger ikke har stået for sit ord i denne forbindelse og vi håber og tror at det heller ikke vil ske i fremtiden. 

Når du og køber i store træk er enige om pris og øvrige vilkår for handlen, kan du bevilge huset reserveret i en periode, så køberen har tid til at undersøge ejendommen grundigt (læs mere om undersøgelsespligten længere nede på denne side), tale med banken vedr. finansiering og i øvrigt få alle sine spørgsmål besvarede. For køberen betyder det at denne ikke behøver føle dig presset til at købe, men kan undersøge i god ro og orden og forvisse sig om at alt er som forventet og opfylde sin undersøgelsespligt, inden slutsedlen (köpekontrakten) underskrives. Naturligvis er det også muligt at tilføje en klausul i slutsedlen, hvor køberen har ret til at efter underskriften lade ejendommen undersøge, eller at handlen indgås under forudsætning at køberen bevilges lån i banken, men vi mener at det er bedst og sikrest for alle parter at alt dette er på plads inden aftalen underskrives. På den måde minimeres risikoen for at en tvist om hvordan en klausul skal tolkes opstår efter købet. En tryg og velinformeret køber er som regel også det bedste for dig som sælger og minimerer risikoen for at køberen kan gøre indsigelser eller kræve erstatning senere.

Når en køber har fået reservation bevilget er det uhyre sjældent at købet ikke gennemføres, da det kun er seriøse købere der når så langt og de investerer desuden ofte en del penge på at få en synsmand eller lignende til at besigtige ejendommen. Dette gør man ikke med mindre man er noget nær sikker på at man vil købe. 

Som køber kan man ikke forlange at få huset reserveret inden man har besøgt ejendommen i virkeligheden og i store træk er enig med dig som sælger om pris og vilkår. Det er altså ikke en måde for en køber at "låse" en ejendom, indtil denne har tid til at besøge stedet! 

Reservationstiden aftales udfra omstændighederne, men er normalt en til et par ugers tid. Tiden kan forlænges hvis parterne er enige om det og der findes en begrundet anledning. Når reservationstiden er udløbet, uden at en aftale om forlængelse er indgået, skal køberen enten beslutte sig for at gå videre med købet og underskrive en slutseddel, eller afstå fra købet, hvorefter reservationen fjernes og huset er igen frit for alle.

Under resevationstiden kan der naturligvis dukke nye interesserede købere op og deres eventuelle bud vil blive fremført til dig som sælger uanset at huset er reservert og du må da afgøre hvad der skal gøres. Vi skriver alle nye interesserede købere op i "kø" i nummerorden, som hver især kan få mulighed at får huset reserveret, hvis den første køber ikke gennemfører handlen.

Oplysningspligt, undersøgelsespligt og "skjulte fejl".  (til top)

Køberens undersøgelsespligt fremgår specifikt i den svenske lov (se Jordabalken 4 kap. 19 §) og det er derfor meget vigtigt at alle købere tager denne pligt seriøst. Undersøgelsespligten skal dog ikke forstås sådan at man nødvendigvis skal undersøge ejendommen man vil købe, men derimod at man ikke senere kan lægge sag an imod og kræve erstatning fra sælger, for sådanne fejl og mangler som køberen burde have opdaget, ved en grundig undersøgelse af ejendommen.

Hvis du som sælger ønsker at fraskrive dig fra sit ansvar i købsaftalen, er der endnu større anledning for køberen at være ekstra grundig i sin undersøgelse. Hvis du vælger at fraskrive dig dig normale sælgeransvar, har du også en konkret oplysningspligt om alt hvad du kender til om ejendommen og som en køber med rimelighed kan forvente at blive oplyst om (også sådanne fejl som kun du er bekendt med, der ikke kan forventes opdaget ved en normal grundig undersøgelse af ejendommen, dvs. en for køberen skjult fejl).

Køberen bør derfor i egen interesse sørge for at få så meget at vide om ejendommen som muligt ved at spørge dig, undersøge på egen hånd, kontakte kommunen og forhøre sig om planer mv. og eventuelt bestille en synsmand ("besiktningsman"). Loven forudsætter dog ikke at køberen skal hyre en synsmand for at anses have opfyldt sin undersøgelsespligt, det er nok med hvad køberen selv kan opdage ved en grundig undersøgelse, hvis denne er "en normalt kyndig lægmand". Nøjagtig hvor grænsen går for hvad denne fiktive "normalt kyndige lægmand" bør kunne opdage, er ikke til at sige med sikkerhed, men hvis køberen er usikker på sin egen viden, anbefaler vi altid at denne tager hjælp af en synsmand.

Når køberen undersøger må denne (eller synsmanden) naturligvis ikke gøre nogen skade på bygningerne (f.eks. bore huller, fjerne planker eller lignende), med mindre du først har givet tilladelse til dette. Undersøgelsespligten forudsætter normalt ikke sådanne indgreb - med mindre køberen har en begrundet mistanke om at der kan være et problem (f.eks. fugtlugt, misfarvede tapeter, svigtende gulv eller lignende). Hvis køberen (eller synsmanden) skulle få en sådan mistanke, skal køberen undersøge sagen nærmere, da det eventuelle problem da anses som værende muligt at opdage og dermed ikke en så kallet "skult fejl" (dolt fel), som du som sælger normalt kan gøres ansvarlig for i op til 10 år efter salget.

Hvor meget skal man så undersøge? Svaret på det spørgsmål afhænger helt af hvilken type af ejendom det drejer sig om, bygningens alder, den generelle stand, hvordan det er bygget, hvor det ligger (nogle områder er f.eks. mere udsatte end andre) og ikke mindst hvordan det lugter. I loven, Jordabalken 4 kap. 19 §, 2 st. står, frit oversat: "Købere må ikke som fejl påberåbe en afvigelse som denne burde have opdaget, ved en sådan undersøgelse af ejendommen som har været hensigtsmæssig (nødvendig), med hensyn til ejendommens stand, den normale beskaffenhed hos sammenlignelige ejendomme og omstændighederne ved købet".

Køberen må derfor stille sig spørgsmålet, hvad man med rimelighed kan forvente sig, i forhold til husets alder, standard og ikke mindst pris. Køberen kan ikke stille de samme krav på et "håndværkertilbud", som på et nyere eller nyrenoveret hus. Hvis et tag f.eks. er over 50 år gammelt, kan man ikke forvente andet end at det snart skal skiftes ud og hvis drænrør bliver stoppet til efter ca. 25 år, gælder det samme. Sådanne "fejl" betragtes ikke som fejl i lovens forstand, heller ikke selvom de skulle være skjult for en køber og for sådanne kan du som sælger ikke holdes ansvarlig (med mindre du har lovet eller garanteret at det er i orden).'

De punkter hvor der oftest er problemer og som vi altid anbefaler køberen at undersøge nærmere er ventilation, skorsten/ildsteder, vandbrønd, afløb og el/vand/afløbsinstallationer. Især hvis disse ikke er iorden, er det vigtigt at undersøge hvor meget det vil koste at bringe dem i brugbar/lovlig stand. Disse forhold bør være afspejlet i prisen og vi tager altid højde for det i vores vurderinger, hvis der findes problemer vi kender til. Vi anbefaler også dig som sælger, at i forvejen sørge for at ovennævnte punkter er i orden og kan dokumenteres, da det underletter undersøgelsen for køber (kan føre til en hurtigere handel) og mindsker køberens muligheder for at prutte på prisen. Det vigtigste er at der ikke findes usikkerheder i handlen, da dette næsten altid vil påvirke prisen negativt. Hvis noget ikke er i orden og du ikke har til hensigt at bringe orden i forholdet inden salget, kan usikkerhedsmomentet fjernes ved at du kan præsentere et prisforslag fra en håndværker, der dokumenterer hvad det vil koste at bringe i orden.

En ejendomsmægler har IKKE ansvaret for selve huset eller ejendommens stand, selvom nogle kan have denne forestilling. Mægleren har derimod ansvar for at markedsføre ejendommen på en så ærlig og korrekt måde som muligt. Herudover skal mægleren kontrollere hvem der ejer ejendommen og hvad der belaster denne (f.eks. pantebreve, servitutter, brugsretter mv.) og videregive disse og andre relevante oplysninger til køberen. Mægleren har naturligvis også ansvaret for en juridisk korrekt gennemførelse af handlen og ikke mindst for at rådgive og vejlede parterne og gøre dem opmærksomme på hvad loven siger på området. I Sverige skal ejendomsmægleren ifølge lov være en upartisk mellemmand og skal som sådan tilvaretage begge parters interesse lige meget. Prisforhandlingen er dog en undtagelse fra denne hovedregel og i dette spørgsmål må mægleren være overvejende på sælgers side.

Hvad menes med sælgers oplysningspligt? Som beskrevet indledningsvis under dette punkt, har du som sælger en udtalt oplysningspligt, hvis du at fraskrive sig fra sit normale fejlansvar ifølge svensk lov (som gælder i op til 10 år efter salget). Denne oplysningspligt er omfattende og hvis du undlader at fortælle om en for dig bekendt fejl (eller begrundet mistænkt fejl), gælder fraskrivelsen ikke for denne fejl - uanset hvordan man end har formuleret ansvarsfraskrivelsesklausulen i købsaftalen (det kaldes "friskrivningsklausul" på svensk).

Hvis du derimod ikke har fraskrevet dig dit ansvar, kan du som hovedregel gøres ansvarlig for sådanne fejl som har været skjult for en køber ved købstilfældet, dvs. fejl en køber ikke burde have opdaget ved sin grundige undersøgelse iflg. ovenstående. Under denne forudsætning, der er den mest almindelige, har du som sælger ikke nogen udtalt oplysningspligt, men ved at oplyse alt du ved og mistænker, kan du effektivt begrænse hvad køberen senere har mulighed for at påberåbe som fejl og kræve erstatning for. Hvis køberen kender til et problem eller en fejl, kan den aldrig blive "skjult" og da kan du ikke gøres ansvarlig. Det ligger derfor i din egen interesse, at være så rundhåndet med information om eventuelle fejl, som muligt.

For sådanne fejl som du ikke kender til (og dermed ikke kan oplyse en køber om) og som heller ikke kan anses være mulige at opdage ved køberens grundige undersøgelse, er du som hovedregel ansvarlig. En forudsætning er dog at det virkelig drejer sig om en fejl i lovens forstand (dvs. den tekniske holdbarhedstid er ikke udløbet). Det er disse fejl man i Sverige populært kalder "dolda fel" (skjulte fejl). En sidste forudsætning for at køberen skal kunne påberåbe en sådan fejl, er at køberen reklamerer direkte til dig som sælger, indenfor rimlig tid ("inom skälig tid"), fra køberen har opdaget, eller burde have opdaget fejlen. Det er altså ikke nok att køberen blot ringer og beklage sig til dig eller at køberen reklamere til mægleren - det skal være en udtrykkelig reklamation stillet direkte til sælgeren og det bør ske snarest muligt efter at fejlen blev opdaget. Hvis der er gået mere end 10 år fra salget, er alle muligheder for at komme med indsigelser forældede og det kan ikke længere betale sig for køberen at reklamere. Det er også værd at notere at fejlen (eller i det mindste årsagen til fejlen) skal have eksisteret ved købet. Fejl der opstår senere, eller for normal slitage, har du naturligvis ikke ansvaret for. Jo længere tid der er gået siden salget, desto sværere bliver det for køberen at gøre dig ansvarlig for fejl og mangler, da det jo bliver meget svært at bevise at en fejl har eksisteret ved købet.

Formalisering af aftalen - kontrakt og tinglysning. (til top)

Når alle undersøgelser og forhandlinger er på plads, er vi klar til at formalisere aftalen på papir. Som regel går vi igang med dette allerede under reservationsperioden, så vi kan have en slutseddel (köpekontrakt) klar til underskrift når reservationen udløber, eller før, hvis parterne er klar til det. I den forbindelse skal vi bruge en del information fra dig som sælger, som vi beskriver her både i punktform og mere uddybende.

• Alle sælgernes fulde navne og korrekte postadresser.
• Bekræftet kopi af alle sælgeres pas/kørekort eller andet godkendt billed-id. 
• Aktuel civilstand (gift/ugift/fraskilt/enke/enkemand) på alle sælgere.
• Kontonummer til "handpenning" (udbetaling, 10% af købesummen).
• Kontonummer til spærret skødekonto (restkøbesum), hvis begge parter er danskere.
• Bankens navn og afdeling.
• Bankrådgivers navn og telefon.
• Besked om der er lån i ejendommen og i hvilken bank.
• Information om eventuelle forbehold eller særlige forhold der skal tages hensyn til.

Nogle gange er oplysningerne i tingbogen forældede og vi skal naturligvis bruge de aktuelle adresser på alle parter. Vi vil også gerne have alle evt. mellemnavne med i papirene og disse står ofte heller ikke med i tingbogen. Vi skal derimod ikke bruge danske personnumre, da de ikke kan bruges i Sverige alligevel. I tingbogen står altid sælgerens konstruerede personnummer (samordningsnummer), som tildeles alle udenlandske ejere af svenske ejendomme, for at passe ind i det svenske system. Dette har ikke noget med en fødselsdag at gøre og nummeret begynder normalt på 3022xx-xxxx. Det er dette nummer vi bruger i papirene.

Hvis vi ikke mødes personlig når slutsedlen underskrives, skal bruge en bekræftet kopi/scanning af alle sælgeres (og køberes) pas, kørekort eller andet godkendt billed-id. Kopien skal være bekræftet af Jeres bank, advokat eller myndighed, der har kontrolleret at det virkelig er Jer. Dette pga. de nye pengevaskningsregler og vi skal derfor sikre at I er dem i udgiver Jer for at være. Dette er et lovkrav og vi vil be Jer om at sende Jeres id så tidligt i forløbet som muligt, dvs inden slutseddel underskrives. Hvis vi mødes fysisk er det som sagt ikke nødvendigt med bekræftelsen, da vi selv foretager kontrollen og tager en kopi.

 

Vi skal bruge en helt frisk civilstandsattest på alle sælgere. Tinglysningskontoret i Sverige kræver fuldstændig klarhed i sælgerens ægteskabelige forhold, for at tinglyse køber som ny ejer. Retssikkerheden er helt i top, så det er ikke for at genere, selvom vi ved, det er lidt besværligt. Det er for at beskytte den svage part i alle forhold og sikre at en ejendom ikke kan sælges uden ægtefællens viden og godkendelse. Der findes ikke nogen umiddelbar standardattest til formålet (med mindre du er bosat i Sverige og i givet fald sørger vi selv for at skaffe de nødvendige attester). Denne attest er afgørende for at tinglysningen skal gå igennem, idet man i Sverige ikke kan sælge (eller pantsætte) fast ejendom, uden en evt. ægtefælles medunderskrift. Derfor gør vi et stort nummer ud af det, for at sikre at sagen løber så smidigt som muligt. Attesten må ikke være over 1 måned gammel fra den dag sagen sendes til tinglysing, så du kan rolig vente med at anskaffe den, til ca. 14 dage inden overtagelsen. En vielsesattest eller lignende kan derfor ikke bruges. Husk også at attesten skal være i original og underskrevet af en kommuneperson – en kopi, fax eller scanning - duer ikke. Du kan vise siden her, hvis din kommune modsætter sig, eller er ikke forstår.

 

Udgangspunktet hedder ”bopælsattest – nuværende adresse” (eller udtræk fra CPR-registeret). Attesten skal hentes på borgerkontoret i din kommune (personligt). Det er dog ikke nok med denne. Du må specifikt bede kommunepersonen om at skrive et særligt tillæg om aktuel civilstand. F.eks. ”Fornavn Efternavn (cpr-nr) står registreret som værende gift med Fornavn Efternavn (cpr-nr) fra og med *dato*”. Er du ugift er det nok at dette fremgår. Er du fraskilt eller enke/enkemand, skal dette fremgå, samt fra/efter hvem og hvornår. Det er netop civilstanden og datoen, der interesserer det svenske tinglysningskontor, så en attest hvor der blot står "gift" eller "skilt", er ikke nok og vi bliver da nødt til at ulejlige dig igen for at skaffe en ny attest. Attesterne sendes op til os med posten, så vi kan få dem med til tinglysning.

 

Kontonummer til ”handpenning” (udbetaling, 10% af købesummen) skal vi gerne have så snart som muligt, så vi kan få det med kontrakten. Dette kan være din almindelige lønkonto og den skal normalt ikke spærres. I enkelte tilfælde (hvis huset er meget højt belånt, eller hvis der er særlige vilkår i kontrakten) vil vi foreslå at handpenningen skal deponeres på ansvarlig ejendomsmæglers klientkonto. I givet fald skal der også oprettes en skriftlig depositionsaftale. Når du har modtaget handpenningen og kontrakten er underskrevet af alle parter, bedes du overføre vores salær på den konto der vil fremgå af kontrakten.

 

Herudover skal vi bruge kontonummer til en helt ny og spærret skødedeponeringskonto i dit navn, hvor restkøbesummen skal indbetales på overtagelsesdagen. Du skal selv oprette kontoen og hvis du har lån bør det naturligvis være i långivende bank. Eneste klausul på spærringen er at pengene frigives så snart køberen har fået endeligt tinglyst skøde (svensk: lagfart) på ejendommen. Vi skal naturligtvis også vide i hvilken bank og afdeling du har din konto, navn og telefonnummer til din bankrådgiver, da vi skal kontakte vedkommende, når pengene skal frigives (normalt ca. 30 dage efter overtagelsesdagen). Har du lån i ejendommen skal de efterfølgende indfries og pantebrevene overdrages til køber. Hvis lånet ligger i en dansk bank, er det meget vigtigt at sikre at pantebrevene virkelig bliver udleveret, da disse altid skal følge huset og kan bruges som sikkerhed for et nyt lån igen i fremtiden. Det sker at dette bliver glemt og pantebrevet forsvinder, med en meget langsommelig ”dödning” (mortificering) til følge. Er huset belånt i en svensk bank er pantebrevene altid elektroniske og da bliver pantebrevene blot overført elektronisk til ejerarkivet (ägararkivet), til ejerens rådighed.

 

Hvis enten køber eller sælger er svensk, vil pengene istedet blive deponeret på en særligt oprettet deponeringskonto hos ansvarlig ejendomsmægler i Sverige. Dette for at i videst muligt omfang undgå bankoverførsler over landegrænserne, da disse både er besværlige og tager længere tid. Dette bedømmes naturligvis udfra omstændighederne i hvert enkelt tilfælde og vi kan også tilbyde denne mulighed for danske sælgere, hvis I ønsker det. Naturligvis skal der da oprettes en skriftlig depositionsaftale og det er vigtigt at tænke over kursrisikoen.

 

Forbehold kan f.eks. være at handlen er betinget af at en håndværker ikke har alvorlige anmærkninger vedr. ejendommens stand, eller forbehold for at køber bevilges lån i bank mv. Normalt ser vi helst at undersøgelserne og finansiering er på plads, inden slutseddelen skrives under, men da det til tider er svært at finde håndværkere/synsmænd der har tid til at lave en gennemgang, kan det løses med et forbehold. Der kan også være tale om forhold som sælger skal sørge for (udføre reparationer, udstykninger mv.), eller aftale om inventar/løsøre der skal medfølge eller købes separat, der skal stå med i en slutseddel.

 

Hvis begge parter er danskere kan det være hensigtsmæssigt at lave en fastkursaftale på SEK/DKK, da kursen svinger dag for dag. Vi foretrækker at alle beløb i købsaftalen holdes i SEK af hensyn til beregningen af stempelskatten og sælgers skat ved salg. Der er ikke noget der hindrer at prisen står i DKK i købsaftalen, men i givet fald må man regne med kursvariationer som ikke kan forudsiges.

 

Når tinglysningen er på plads kommer en regning på stempelskatten som køber skal betale. Når denne er kommet ved vi at sagen er i orden og pengene bliver frigivet til dig som sælger. Når evt. lån er indfriet og pantebreve udleveret til køberen, er handlen endeligt afsluttet. Du har dog stadig et mellemværende med det svenske skattevæsen vedr. skatten ved salg.

 

 

(til top)