Baner

Om att köpa ett hus

På denna sida ger vi en beskrivning av en typisk affär, från det att du sett ett hus du vill köpa, eller inleda förhandling om att köpa, tills lagfarten är beviljad. Vi beskriver också vilken information vi behöver från dig som köpare för att kunna skriva kontrakt och senare i förekommande fall ansöka om lagfart.

På denna sida går vi igenom följande punkter:
•  Grundvärderingar och budgivning.
•  Genomgång av en typisk affär.
• Reserverat, vad innebär det?
•  Upplysningsplikt, undersökningsplikt och "dolda fel".
• Formalisering av avtalet - kontrakt och lagfart.


Grundvärderingar och budgivning.

Vi är kända och respekterade för att alltid marknadsföra fastigheter till ett fast pris, som man faktiskt också kan köpa fastigheten för. Enligt vår mening är det oseriöst att begära ett lägre pris än det faktiska marknadsvärdet och därefter utsätta köparna för en mer eller mindre dold auktion. Särskilt som köpare från utlandet, har man ingen aning om man är "köpt eller såld", eller blir lurad. Vi är medvetna om att de flesta spekulanter kommer lång väg för att besöka fastigheterna och spenderar mycket tid och pengar på resan för att hitta "sitt ställe i skogen", för att sedan upptäcka att priset bara var "lockbete" och inte alls i relation till vad fastigheten slutligen säljs för. Vi hör ofta en mängd variationer av ovanstående scenario och vi har valt att vara ett alternativ till detta, med "raka rör", ärliga och detaljerade beskrivningar och en mängd bilder och film, som även visar vad som är mindre bra.

Vår tumregel är att den första köpare som sett fastigheten i verkligheten, har finansiering på plats och meddelar att denne vill köpa fastigheten till det marknadsförda priset, skall få köpa det. Skulle det vara flera köpare samtidigt som uppfyller detta, är det upp till säljaren att välja vilken köpare denne föredrar. Vad säljaren baserar detta val på bestämmer denne själv, men oftast väljer säljare den köpare som kommer “först till kvarn”, har bäst ekonomi, eller där personkemin stämmer bäst.

> till toppen

Kort genomgång av en typisk affär.

När du ser ett hus på vår hemsida som du är intresserad av att titta närmare på, kontaktar du oss via telefon eller e-post för att avtala dag och tid. Eftersom vi förmedlar fastigheter i hela södra Sverige håller vi inte visningar på normalt vis. I de allra flesta fall rör det sig om fritidshus, där ägarna inte är hemma, och då har vi istället en nyckel antingen på vårt kontor, ute vid huset, eller hos en granne. För att få tillgång till nyckeln måste du som köpare upplysa oss om vem du är, var du bor och hur vi kan kontakta dig, dvs. namn, adress, telefon och e-post. Detta för att vi överför säljaren kan visa vem som haft tillgång till fastigheten och när. Dina personuppgifter behandlas givetvis enl. GDPR och särskild information om denna behandling skickas till dig i den förbindelsen.

Om du sedan efter besöket har frågor eller vill gå i förhandling om pris och villkor kontaktar du mig, fastighetsmäklare Jens Christian Nielsen, på det sätt som är enklast för dig. När du och säljaren i stora drag är överens om pris och övriga villkor, kan du få huset reserverat i en period, så att du har tid att få ut en besiktningsman om du önskar, tala med banken ang. finansiering, eller för att få tid att få alla dina frågor besvarade och evt. tveksamheter utredda. Tiden för reservation bestäms utifrån omständigheterna, men är normalt en till ett par veckor. När tiden är ute och ni inte avtalat om förlängning, måste du besluta dig för att antingen gå vidare och skriva kontrakt, eller avstå från köpet och då tas reservationen bort och huset är fritt för alla igen.

När båda parter är nöjda och allt är avtalat, går vi vidare till att formalisera avtalet i ett köpekontrakt. När kontraktet är undertecknat av alla parter och utgivet till motparten eller mäklaren, föreligger ett bindande avtal. I förbindelse med kontraktets undertecknande erläggs normalt 10% av köpesumman i handpenning till säljaren. Ofta deponeras handpenningen på mäklarens klientmedelskonto. Parterna skriver i så fall under ett depositionsavtal, som reglerar hur pengarna skall behandlas och under vilka förutsättningar de skall utbetalas.

På tillträdesdagen träffas du och säljaren och skriver på ett köpebrev och en likvidavräkning. Tillträdet kan ske i huset, på mitt kontor eller, om ett möte inte är praktiskt möjligt på grund av långa avstånd eller liknande, kan tillträdet även göras på distans via posten.

I förbindelse med tillträdet skall resterande del av köpesumman betalas till säljaren, då dennes underskrift på köpebrevet är även ett kvitto för att hela köpesumman erlagts. Om parterna har olika banker, eller om en av parterna bor i utlandet, kan överföringen ta flera dagar i anspråk. I sådana fall kan det vara lämpligare att pengarna deponeras hos mäklaren, då svenska banker vid tillträdet inte vill överföra direkt till utlandet.

På tillträdesdagen skall säljaren överlämna alla relevanta handlingar denne har ang. fastigheten (t ex tomtkarta, bruksanvisningar, servitutsavtal, pantbrev och nycklar). Härutöver skall fasta kostnader överlåtas på köparen, t ex försäkring, el, vatten/avlopp, sotare, telefon m.m. Om parterna önskar kan vi hjälpa med det praktiska i den förbindelsen, så att inget glöms bort.

När allt är undertecknat och pengarna är betalda/deponerade, skall köparen ansöka om lagfart hos Lantmäteriet (division inskrivning). Vi hjälper gärna köparen med detta, men om du ska låna pengar till köpet, vill långivande bank i regel stå för ansökan om lagfart. Ansökan behandlas normalt inom 14-30 dagar, varefter det kommer en faktura på stämpelskatten, som du som köpare skall betala. Denna är 1,5% av köpesumman + 825 kr i fast avgift för lagfart och 2% av pantbrevsbeloppet + 375 kr. för nya pantbrev. Om du köper via ett bolag (juridisk person) kostar det högre stämpelskatt för lagfart, dvs. 4,25% av köpesumman + 825 kr. Du får sedan köpebrevet retur från inskrivningen, tillsammans med en underrättelse om lagfart. Därmed är affären avslutad.

> till toppen

Reserverat, vad innebär det?

Reservation är inte ett vedertaget begrepp och det finns inga särskilda lagar eller förordningar som reglerar hur det skall gå till. Reservation är inte juridiskt bindande, men om säljaren går med på att reservera ett hus, är hen åtminstone moraliskt bunden, att inte sälja till en annan under reservationstiden. Väljer säljaren att bortse från moralen och ändå sälja till en annan, kan vi inget göra, eftersom fastighetsköp är ett formalavtal, där muntliga avtal inte är bindande. Vi kommer dock att se mycket negativt på en säljare som inte står för sitt ord och vill man inte binda sig, skall man istället säga nej till att bevilja reservation. Under de minst 20 åren vi har använt oss av detta förfarande, har det ännu inte hänt att en säljare inte stått för sitt ord och vi bedömer att risken för att det skall ske är mycket liten.

När du och säljaren i stora drag är överens om pris och övriga villkor, kan du få huset reserverat i en period, så att du har tid att få ut en besiktningsman om du önskar, tala med banken ang. detaljer runt finansiering, eller för att få tid att få alla dina frågor besvarade och evt. tveksamheter utredda. Som köpare innebär det att du inte behöver känna dig pressad till att köpa, men kan undersöka och förvissa dig om att allt är som du förväntar dig och att du haft goda möjligheter att uppfylla din undersökningsplikt, innan du skriver på ett köpekontrakt. Givetvis går det även att villkora ett köpekontrakt med t ex besiktning och låneklausuler, men vi anser att det är bäst för alla parter att allt sådant är på plats innan ni skriver under. På så vis minimeras risken för tvister efter köpet.

Som köpare kan du inte begära att få huset reserverat innan du besökt fastigheten i verkligheten och i stora drag är överens med säljaren om pris/villkor. Det är alltså inte ett sätt för att kunna "låsa" en fastighet tills du har tid att besöka den!

Under reservationstiden kan det givetvis dyka upp nya spekulanter och deras ev. bud kommer vi att framföra till säljaren, som då får besluta vad som skall göras. Vi skriver upp alla nya intresserade på "kö" i nummerordning, som i sin tur kan få möjligheten att få huset reserverat, om den första köparen inte genomför en affär.

> till toppen

Undersökningsplikt, upplysningsplikt och "dolda fel".

Köparens undersökningsplikt är särskilt reglerad i lag (se Jordabalken 4 kap. 19 §) och det finns all anledning att ta detta seriöst. Undersökningsplikten skall dock inte förstås så, att man nödvändigtvis måste undersöka fastigheten man köper, utan snarare att man inte kan föra talan mot säljaren och kräva ersättning för sådana fel som man borde ha upptäckt, vid en noggrann undersökning av fastigheten. Om säljaren dessutom vill friskriva sig från sitt ansvar finns det ännu större anledning att vara noggrann i sin undersökning. Säljaren har dock i det fallet även en upplysningsplikt, om allt sådant han känner till om fastigheten.

Du bör därför i eget intresse se till att ta reda på så mycket som möjligt om fastigheten genom att fråga säljaren, undersöka själv, kontakta kommunen och ev. anlita en besiktningsman eller duktig snickare. Lagen förutsätter dock inte att du måste anlita en besiktningsman för att anses ha uppfyllt din upplysningsplikt, det räcker med vad du själv kan upptäcka vid en noggrann undersökning - om du är en normalt kunnig lekman. Exakt var den gränsen går är inte lätt att säga, så om du är osäker på dina egna kunskaper, rekommenderar vi att du anlitar en besiktningsman.

Undersökningsplikten förutsätter normalt inte att du skall göra ingrepp i byggnaderna - annat än om du misstänker att det kan finnas ett bakomliggande problem (t ex fuktlukt, missfärgade tapeter, sviktande golv eller liknande). Om du har en sådan misstanke, måste du undersöka saken närmare, för då anses det ev. problemet vara upptäckbart och således inte ett s.k. "dolt fel", som säljaren normalt ansvarar för. Eventuella ingrepp måste givetvis godkännas av säljaren först.

Hur mycket skall man undersöka? Givetvis får man ställa sig frågan vad man rimligen kan förvänta sig, i förhållande till husets ålder, standard och inte minst pris. Du kan inte ställa samma krav på ett renoveringsobjekt, som på ett nyare hus. Om t ex ett tak är över 50 år gammalt, kan du inte förvänta dig annat än att det snart behöver bytas och om en dränering slammar igen efter ca. 25 år gäller samma sak. Sådana "fel" räknas inte som fel i rättslig mening, även om de skulle vara dolda för dig som köpare. Detta är viktigt att ha i åtanke.

De punkter där det oftast uppstår problem och alltid bör undersökas närmare är ventilation, skorsten och eldstäder, vattenbrunn, enskilt avlopp och tillhörande installationer. Särskilt om dessa inte är i ordning, är det viktigt att undersöka vad det skulle kosta att få dem i godtagbart skick. Priset avspeglar ofta skicket generellt, men varken säljaren eller vi känner alla tänkbara fel som skulle kunna finnas, så våra beskrivningar kan inte tas som ersättning för att göra en egen undersökning.

> till toppen

Vad menas med säljarens upplysningsplikt?

Som beskrivet inledningsvis har säljaren en uttalad upplysningsplikt, om han väljer att friskriva sig från sitt normala felansvar (som gäller upp till 10 år efter köpet). Denna upplysningsplikt är omfattande och om säljaren underlåter att berätta om ett för hen känt fel, gäller friskrivningen inte för det felet - oavsett hur man har formulerat friskrivningsklausulen i kontraktet!

Har säljaren däremot inte friskrivit sig, ansvarar hen som huvudregel för sådana fel som varit dolda för en köpare, dvs. som köparen inte borde ha kunnat upptäcka vid sin undersökning enl. ovan. I detta fall har säljaren ingen absolut upplysningsplikt, men genom att upplysa allt hen vet, kan hen effektivt begränsa vad du som köpare senare skulle kunna komma att åberopa som fel. Om du känner till felet kan det aldrig vara "dolt" och då ansvarar säljaren inte. Det ligger därför ofta i säljarens intresse, att vara så frikostig med information om ev. fel som möjligt.

För sådana fel som säljaren inte känner till och som inte heller kan anses upptäckbara vid köparens undersökning, ansvarar säljaren som huvudregel - om felet fanns vid köpet och inte uppstått senare. En förutsättning är dock att det verkligen rör sig om ett fel i rättslig mening (dvs. den tekniska livslängden har ännu inte löpt ut). Det är dessa fel som man populärt kallar "dolda fel". En sista förutsättning för att kunna åberopa ett sådant fel, är att du som köpare reklamerar till säljaren "inom skälig tid", från att du upptäckt, eller borde upptäckt felet. Det räcker alltså inte att bara ringa och beklaga sig till säljaren, eller reklamera till mäklaren - det måste vara en uttrycklig reklamation ställd direkt till säljaren. Detta bör ske så snart som möjligt efter att felet uppdagats, helst inom tre månader. Om det har gått mer än 10 år från köpet, är alla anspråk preskriberade och det är inte lönt att reklamera.

Som du som läst så här långt säkert förstår, är det inte alltid så lätt att göra säljaren ansvarig för ett fel och det är inte säkert att man får rätt i en domstol, även om man tycker att man har rätt i sak. Att i efterhand bevisa när ett fel uppstått och vad som evt. sagts och lovats, är inte alltid så lätt. Detta bör ses som ännu en anledning att ta undersökningsplikten extra seriöst.

> till toppen

Formalisering av avtalet - kontrakt och lagfart.

När alla undersökningar och förhandlingar är på plats, är vi redo att formalisera affären på papper. Ofta går vi igång med detta redan under reservationsperioden, så vi kan ha ett köpekontrakt redo för underskrift när reservationen löper ut - eller innan, om parterna är klara för det. I den förbindelsen behöver vi en del information från dig som köpare som vi beskriver nedan, först i punktform och sedan mer detaljerat därunder.

• Information om inkomster, lånebehov m.m. om du önskar en boendekostnadskalkyl (alternativt information om att du inte önskar en kalkyl).
• Information om fastigheten skall köpas av privatperson(er) eller av juridisk person (företag).
•  Alla köpares namn, postadress, personnummer, telefonnummer och ev. e-post.
• Köparnas andel (t ex 1/2 eller 1/4, endast om det finns mer än en köpare).
•  Styrkt kopia på pass/körkort (endast om affären görs upp på distans).
•  Önskad tillträdesdag.
• Eventuella förbehåll eller särskilda förhållanden som skall med i köpekontraktet.
• Information om köparna skall låna till köpet mot säkerhet i fastigheten.

Fastighetsmäklare har plikt att erbjuda alla köpare en personlig kalkyl över dennes boendekostnader. I den förbindelsen behöver vi information om köparnas inkomster, utgifter och nuvarande låne- och bostadsförhållanden, för att kunna göra en så korrekt och detaljerad kalkyl som möjligt. Ofta upprättar även banken en kalkyl och om du därför anser att ännu en kalkyl är onödig, eller om du har pengarna till köpet kontant, kan du istället meddela att du avstår från en boendekostnadskalkyl. Detta avstående måste dock vara skriftligt, eftersom kalkylen är ett krav enl. lag och vi måste visa att du fått erbjudandet men avböjt. Det är viktigt att vi får informationen till kalkylen, eller information om att du inte önskar den, tidigt i förloppet, dvs innan köpekontrakt undertecknas. Meningen med kalkylen är att du skall kunna avgöra om du har råd att köpa fastigheten.

Det vanligaste är att fastigheten köps av en eller två privatpersoner, men det finns inget som hindrar att man kan vara många fler delägare, eller ett företag. Vid många delägare är det ofta klokt att upprätta ett avtal om samägande, som reglerar vad som skall hända vid en delägares död, skilsmässa, eller om det skulle uppstå ovänskap eller oenighet bland delägarna. Fråga oss gärna om denna möjlighet, så berättar vi mer.

På grund av lagen om penningtvätt måste vi kontrollera legitimation på alla köpare och säljare. Om vi träffar alla parter personligen tar vi ett foto på ert pass eller körkort. Om affären görs upp på distans, behöver vi en styrkt kopia på ert pass eller körkort och måste då även ställa några ytterligare frågor.

Förbehåll och villkor kan vara av alla tänkbara slag, varav de vanligaste är låneklausuler och besiktningsklausuler. Det kan även förekomma att parterna avtalar att säljaren skall reparera en skada inom viss tid, att fastighetsbildning (avstyckning) skall ske, eller avtal om att inventarier skall medfölja, eller köpas till separat. Om det är möjligt föredrar vi att köparen har beviljats lån innan kontraktet skrivs (lånelöfte) och att besiktning skett innan kontraktet undertecknats (under reservationsperioden, se ovan).

När vi har tagit emot denna information, helst via e-post eller via telefon, framsänder vi ett utkast till köpekontrakt (via post eller e-post), tillsammans med ett utförligt följebrev, där vi går igenom affären utifrån de specifika förutsättningarna i just den affären. När vi har gått igenom kontraktet och det är godkänt av alla parter, är det klart att underteckna. Var och hur kontraktet undertecknas är individuellt och avtalas i varje enskild affär, men det bästa är naturligtvis om parterna kan träffas och skriva under. När kontraktet är undertecknat av alla parter, handpenningen är betald och kontraktet är utgivet till motparten (eller till oss), är affären bindande.

På tillträdesdagen träffas alla parter igen och skriver på ett köpebrev, likvidavräkning och även en journal över de moment mäklaren utfört under förmedlingsarbetet. I den förbindelsen skall resterande del av köpesumman betalas till säljaren. Var och hur tillträdet sker är också individuellt, men ofta sker det i huset eller på mäklarens kontor. Det är även möjligt att ordna tillträdet på distans, men detta bör ses som en nödlösning, om inget annat är möjligt. På tillträdesdagen skall säljaren lösa ev. lån och fasta kostnader överlåtas på köparen (försäkring, el, vatten, avlopp, sophämtning, slamtömning, sotare m.m.).

När allt är undertecknat och köpesumman är betald (eller deponerad) är affären i princip avslutad. Som köpare skall du dock ansöka om lagfart senast tre månader efter köpet. Har du lånat pengarna till köpet, ser banken till att ansöka om lagfart samtidigt med att de ansöker om inteckning. Vid kontantköp erbjuder vi att, inkluderat i vårt normala arvode från säljaren, hjälpa med att ansöka om lagfart för köparens räkning. Ansökan tar normalt mellan 14-30 dagar och därefter kommer en faktura på stämpelskatten, som du som köpare skall betala. Stämpelskatten är 1,5% av köpesumman + 825 kr i expeditionsavgift. Om det är en juridisk person (företag eller förening) som köper är stämpelskatten istället 4,25%. Ansökan om inteckning (pantbrev) kostar 2% av pantbrevsbeloppet + 375 i expeditionsavgift. Om det finns gamla pantbrev i fastigheten, tar du som köpare över dessa och behöver endast betala stämpelskatt på det belopp som överstiger de existerande pantbreven - upp till det som du behöver låna. Tillsammans med fakturan på stämpelskatten kommer en underrättelse om lagfart från Lantmäteriet och köpebrevet skickas retur till dig som köpare.

Därmed är affären avslutad och du är förhoppningsvis en lycklig ägare, med många goda år på fastigheten framför dig.

> till toppen