Om att sälja ett hus

Denna sida är till för att du som säljare skall få en god inblick som möjligt i hur det går till att sälja din fastighet genom Ödegårde Sverige AB. Varje affär är naturligtvis unik och denna sida är menad som ett stöd och en vägledning till vad du bör veta och hur en typisk affär går till. Om du är osäker på något är du alltid välkommen att kontakta oss.

På denna sida går vi igenom följande punkter:
•  Grundvärderingar, arvode och budgivning.
•  Genomgång av en typisk affär.
• Reserverat, vad innebär det?
•  Upplysningsplikt, undersökningsplikt och "dolda fel".
• Formalisering av avtalet - kontrakt och lagfart.

Grundvärderingar, arvode och budgivning.

Om du önskar att sälja ditt torp, gård eller fritidshus i södra Sverige, erbjuder vi att förmedla försäljningen och allt vad därtill hör för ett, som huvudregel, fast arvode på 50 000 inkl. moms (25%). Om det rör sig om mycket stora/dyra fastigheter eller mycket små/billiga, kan arvodet förhandlas utifrån omständigheterna. Arvodet är givetvis avdragsgillt på skatten och efter skatteavdrag (normalt 22%), blir nettokostnaden 39 000 kr.

Vi är kända och respekterade för att alltid marknadsföra fastigheter till ett fast pris, som man faktiskt också kan köpa fastigheten för. Enligt vår och riktigt många köpares mening, är det oseriöst att begära ett lägre pris än det faktiska marknadsvärdet och därefter utsätta köparna för en mer eller mindre dold auktion. Särskilt som köpare från utlandet, har man ingen aning om man är "köpt eller såld" och känner lätt att man blir lurad eller missbrukad.

Man får tänka på att de flesta spekulanter som köper fritidshus kommer lång väg för att besöka fastigheten och spenderar mycket tid och pengar på resan för att hitta "sitt ställe i skogen", för att sedan upptäcka att priset bara var "lockbete" och inte alls i relation till vad fastigheten slutligen säljs för. Vi hör ofta en mängd variationer av ovanstående scenario och har valt att vara ett alternativ till detta, med "raka rör", ärliga och detaljerade beskrivningar och en mängd bilder och film, som även visar vad som är mindre bra.

Vi har stor respekt för våra kunder, såväl köpare som säljare. Det är absolut också i säljarens intresse att marknadsföra en fastighet till ett fast pris, som man själv är nöjd med och som man kan argumentera sakligt och korrekt för. Det är till syvende och sist du som säljare som bestämmer vilket pris du vill begära och acceptera som slutpris. Vill du att vi går ut med ett något högre pris än vår värdering går det i regel bra, så länge det är inom rimliga gränser. Helt säker kan man aldrig vara och det är bättre att det finns lite utrymme för förhandling, än att du som säljare skall känna att du sålt för billigt. Självklart har du alltid rätt att inte sälja, eller byta mäklare, även om det skulle komma en köpare som vill betala det marknadsförda priset.

Vår tumregel är att den första köparen som sett fastigheten i verkligheten, har finansiering på plats och meddelar att denne vill köpa fastigheten till det marknadsförda priset, skall få köpa. Skulle det vara flera köpare i stort sett samtidigt som uppfyller detta, är det upp till dig som säljare, att välja vilken köpare du föredrar. Vad du baserar detta val på bestämmer du själv, men oftast väljer säljare den köpare som är “först till kvarn”, har bäst ekonomi, eller där personkemin stämmer bäst.

Budgivning ut över det marknadsförda priset förekommer inte via Ödegårde Sverige AB,, vilket även framgår av våra förmedlingsavtal. Skulle en situation uppkomma där du som säljare känner att du skulle kunna få ut ett högre pris genom budgivning, är du givetvis fri att säga upp förmedlingsuppdraget och sälja din fastighet på egen hand, eller anlita en annan mäklare. Vi tillämpar inte någon bindningstid eller uppsägningstid alls. Historiskt är våra erfarenheter med detta förfaringssätt mycket goda och både säljare och köpare har varit glada för att förfarandet är så överskådligt och tydligt. Köparna slipper lägga tid och energi på att titta på fastigheter de ändå inte har ekonomi att köpa och säljarna har fått ett pris de varit nöjda med. Med realistiska utgångspriser blir det även mycket lättare att jämföra vad man får för pengarna.

Om ingen köpare visar sig vara villig att betala det marknadsförda priset, går det givetvis bra att lämna ett lägre bud. Vi presenterar alla bud för dig som säljare och du får då ta ställning till om du vill acceptera, avvisa eller komma med ett motbud. Om flera köpare har lämnat bud under det marknadsförda priset, kan det förekomma budgivning upp till det marknadsförda priset, men inte däröver.

> till toppen

Genomgång av en typisk affär.

Det hela börjar normalt med en genomgång och värdering av fastigheten på plats, inkluderat i vårt normala förmedlingsarvode. Detta inkluderar att vi fotograferar och filmar fastigheten grundligt både invändigt, utvändigt och i omgivningarna. Som synes på "Till salu" sidan lägger vi ut väldigt många bilder, så vi är säkra på att få med allt från alla vinklar. Vi gör allt vi kan för att en köpare inte skall bli besviken, när denne ser fastigheten i verkligheten, i förhållande till bilder och beskrivning. Om något är mindre bra beskriver vi även på detta, då vi anser att det är bättre att en köpare känner till ev. problem i förväg, istället för att bli negativt överraskad.

Om du önskar att sälja huset på egen hand, eller behöver en värdering av andra orsaker, erbjuder vi detta för som huvudregel SEK 2 500 inkl. moms (25%) och körning i hela södra Sverige (upp till 300 km. från Helsingborg räknat). Om du redan har en köpare och behöver hjälp med att formalisera avtalet, kan vi även erbjuda ett sådant “skrivuppdrag” för som huvudregel 10 000 kr inkl. moms (25%).

När vi är överens om det pris fastigheten skall marknadsföras för, är nästa steg att vi skriver ett förmedlingsuppdrag, innan vi kan gå vidare med försäljningen. Ett skriftligt förmedlingsuppdrag är ett måste enligt lag och vi kan därför inte påbörja arbetet, utan ett av alla säljare undertecknat avtal. Vissa kan vara lite skeptiska till sådana avtal, då de ofta inkluderar ensamrätt för mäklaren i tre månader och uppsägningstider på normalt 14 dagar. Vi arbetar dock inte med ensamrätt eller uppsägningstid, utan våra avtal är rena s.k. riskavtal och bygger helt på “sålt eller gratis” principen. Lyckas vi inte skaffa ett resultat där du vill skriva kontrakt med en köpare, så kostar det inte något arvode. Dock tillkommer annonskostnad till Hemnet (enl. särskilt avtal och prislista) och denna kostnad återbetalas inte om uppdraget sägs upp, men det är en ganska måttlig risk i det stora hela.

Om du vet med dig at du kanske har en köpare själv, men denne inte riktigt kommit till avslut, kan vi t ex avtala att vi får ersättning för våra fasta kostnader och ett mindre arvode om du säljer till denne köpare under tiden vi har ett förmedlingsuppdrag. Vi kan dessutom erbjuda att formalisera ert avtal som ett “skrivuppdrag”, om ni önskar detta. Så länge det inte sker illojalt eller i det dolda, kan vi säkert komma överens om en lösning som alla parter kan vara nöjda med.

När vi har ett undertecknat förmedlingsuppdrag, marknadsför vi fastigheten på Hemnet.se, på vår sida här och på Facebook (med över 16 000 följare i skrivande stund) och även på sidorna HittaHem.se och Booli.se. På så vis kommer huset ut mycket brett på marknaden.

På grund av de mycket stora avstånden i "vårt" område (ca. 300 km. i omkrets från Helsingborg), kan vi inte erbjuda att visa fastigheten personligen (annat än i undantagsfall, om fastigheten ligger nära vårt kontor i Knäred). Istället besöker de intresserade fastigheten på egen hand och vi kommer överens om att gömma en nyckel på ett säkert ställe vid fastigheten. Spekulanter kontaktar oss och vi lämnar ut nyckelstället, efter att vi noterat deras namn, adress, telefon, e-post och vilken dag de ämnar besöka fastigheten. Denna metod har vi använt i över 20 år och vi har ännu aldrig upplevt att en besökare tagit eller förstört något och detta förfarande uppskattas även mycket av de intresserade köparna. Givetvis går det också bra att du som säljare visar fastigheten själv (eller avtalar med en granne att göra detta), om det är praktiskt möjligt, men de flesta spekulanter föredrar att se fastigheten på egen hand, för att kunna tala och tänka ostört och inte tänka på att passa tid.

När en spekulant besökt fastigheten kan de välja att inleda en förhandling om priset. Vi presenterar alla bud till dig som säljare och när ni i stora drag är överens om pris och övriga villkor, kan du bevilja köparen huset reserverat i en period, så att denne har tid att få ut en besiktningsman om denne önskar, tala med banken ang. finansiering, eller för att få tid att få alla sina frågor besvarade och ev. tveksamheter utredda. Reservationstiden bestäms utifrån omständigheterna, men är normalt en till ett par veckor. När reservationstiden är ute och den inte är förlängd, måste köparen besluta sig för att antingen gå vidare och skriva kontrakt, eller avstå från köpet och då tas reservationen bort och huset är fritt för alla igen (läs mer om hur reservationen fungerar nedan).

När båda parter är nöjda och allt är avtalat, går vi vidare till att formalisera avtalet i ett köpekontrakt. När kontraktet är undertecknat av alla parter och utgivet till motparten eller mäklaren, föreligger ett bindande avtal. Muntliga avtal är inte bindande i en fastighetsaffär. I förbindelse med kontraktets undertecknande erläggs normalt 10% av köpesumman i handpenning till dig som säljare. I praktiken deponeras handpenningen oftast på ansvarig fastighetsmäklares klientmedelskonto. Parterna skriver i så fall under ett depositionsavtal, som reglerar hur pengarna skall behandlas och under vilka förutsättningar de skall utbetalas.

På tillträdesdagen träffas du och köparen för att skriva på ett köpebrev och en likvidavräkning. Det är ofta lämpligt att träffas i huset, då du och köparen kan gå igenom allt tillsammans och du kan beskriva hur allting fungerar. Alternativt kan mötet ske på mäklarens kontor, eller om ett möte inte är praktiskt möjligt på grund av långa avstånd eller liknande, kan tillträdet även göras på distans via posten.

I förbindelse med tillträdet skall slutlikviden betalas till dig som säljare, då din underskrift på köpebrevet är ett kvitto på att hela köpesumman erlagts. Detta görs normalt genom en banköverföring till ditt konto. Om parterna har olika banker, eller om en av parterna bor i utlandet, kan överföringen ta flera dagar i anspråk. I sådana fall kan det vara lämpligare att pengarna deponeras hos handläggande fastighetsmäklare istället och ett depositionsavtal upprättas som omfattar detta.

På tillträdesdagen skall du överlämna alla relevanta handlingar du har ang. fastigheten (t ex tomtkarta, bruksanvisningar, servitutsavtal, pantbrev och nycklar) till köparen. Härutöver skall fasta kostnader överlåtas på köparen, t ex försäkring, el, vatten/avlopp, sotare, telefon m.m. Om parterna önskar kan vi hjälpa med det praktiska i den förbindelsen, så att inget glöms bort.

När allt är undertecknat och pengarna är betalda/deponerade, skall köparen ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Vi hjälper gärna köparen med detta, om inte långivande bank gör det samtidigt med ansökan om inteckning. Ansökan behandlas normalt inom 14-30 dagar, varefter det kommer en faktura på stämpelskatten, som köparen skall betala. Köparen får köpebrevet retur från inskrivningen, tillsammans med en underrättelse om lagfart.

Därmed är affären avslutad, bortsett från reavinstbeskattningen som deklareras året efter försäljningen.

> till toppen

Reserverat, vad innebär det?

Reservation är inte ett vedertaget begrepp och det finns inga särskilda lagar eller förordningar som reglerar hur det skall gå till. Reservation är inte juridiskt bindande, men om du som säljare går med på att reservera ett hus till en köpare, är du åtminstone moraliskt bunden att inte sälja till en annan under reservationstiden. Väljer du att bortse från moralen och ändå sälja till en annan, kan vi inget göra, eftersom fastighetsköp är ett formalavtal, där muntliga avtal inte är bindande. Vi kommer dock att se mycket negativt på en säljare som inte står för sitt ord och vill man inte binda sig, skall man istället säga nej till att bevilja reservation. Under de minst 20 åren vi har använt oss av detta förfarande har det ännu inte hänt att en säljare inte stått för sitt ord i detta hänseende och vi hoppas och tror att det kommer att förbli så.

När du och köparen i stora drag är överens om pris och övriga villkor, kan du bevilja huset reserverat i en period, så att köparen har tid att få ut en besiktningsman, tala med banken ang. finansiering, eller för att få tid att få alla sina frågor besvarade och eventuella tveksamheter utredda. Som köpare innebär det att man inte behöver känna dig pressad till att köpa, men kan undersöka i lugn och ro och förvissa sig om att allt är som denne förväntar sig och har därigenom goda möjligheter att uppfylla sin undersökningsplikt, innan köpekontraktet skrivs. Givetvis går det även att villkora ett köpekontrakt med t ex besiktning och låneklausul, men vi anser att det är bäst för alla parter att allt sådant är på plats innan köpet. På så vis minimeras risken för tvister och tolkningar av klausuler efter köpet.

När en köpare beviljats reservation är det oerhört ovanligt att köpet inte genomförs, eftersom det endast är seriösa köpare som kommer så långt och dessutom oftast satsar en del pengar på att låta utföra besiktningar m.m. Detta gör man inte gärna om man inte är näst intill säker på att man vill köpa. Det kan förstås hända, att en köpare önskar att omförhandla pris eller villkor efter en besiktning, men du som säljare är naturligtvis inte skyldig att gå med på detta om du inte vill.

Som köpare kan man inte begära att få huset reserverat innan man besökt fastigheten i verkligheten och är i stora drag överens med dig som säljare om pris/villkor. Det är alltså inte ett sätt för en köpare att kunna "låsa" en fastighet, tills denna har tid att besöka fastigheten!

Reservationstiden bestäms utifrån omständigheterna, men är normalt en till ett par veckor. Tiden kan förlängas om parterna kommer överens om detta, om det finns särskilda omständigheter. När reservationstiden är ute och den inte har förlängts, måste köparen besluta sig för att antingen gå vidare och skriva kontrakt, eller avstå från köpet och då tas reservationen bort och huset är fritt för alla igen.

Under reservationstiden kan det givetvis dyka upp nya spekulanter och deras ev. bud kommer vi att framföra till dig som säljare oavsett reservationen, och du som säljare får då besluta vad som skall göras. Vi skriver upp alla nya köparspekulanter på "kö" i nummerordning, som i sin tur kan få möjligheten att få huset reserverat, om den första köparen inte genomför affären.

> till toppen

Upplysningsplikt, undersökningsplikt och "dolda fel".

Köparens undersökningsplikt är särskilt reglerad i lag (se Jordabalken 4 kap. 19 §) och det finns all anledning för köparen att ta detta seriöst. Undersökningsplikten skall dock inte förstås så att man nödvändigtvis måste undersöka fastigheten man köper, utan snarare att man inte kan föra talan mot säljaren och kräva ersättning för sådana fel som köparen borde ha upptäckt, vid en noggrann undersökning av fastigheten.

Om du som säljare dessutom vill friskriva dig från ansvar, finns det ännu större anledning för köparen att vara noggrann i sin undersökning. Vid friskrivning har du dock en uttrycklig upplysningsplikt, om allt sådant som du känner till och misstänker om fastigheten. Köparen bör därför i eget intresse se till att ta reda på så mycket som möjligt om fastigheten genom att fråga dig, undersöka själv, kontakta kommunen och ev. anlita en besiktningsman eller snickare. Lagen förutsätter dock inte att köparen måste anlita en besiktningsman, för att anses ha uppfyllt din upplysningsplikt, det räcker med vad en "normalt kunnig lekman" skulle kunna upptäcka vid en noggrann undersökning af fastigheten. Exakt var den gränsen går är inte lätt att säga, så om köparen är osäker på sina kunskaper, rekommenderar vi alltid att denne anlitar en besiktningsman.

Köparen får givetvis inte göra åverkan på huset vid besiktningen (borra hål i väggar och golv eller liknande), utan att du först gett tillåtelse till detta. Undersökningsplikten förutsätter normalt inte att man skall behöva göra sådana ingrepp - annat än om köparen misstänker att det kan finnas ett problem (t ex fuktlukt, missfärgade tapeter, sviktande golv eller liknande). Om köparen har en sådan misstanke (eller besiktningsmannen förordar fördjupad undersökning), måste köparen undersöka saken närmare, för annars anses det ev. problemet vara upptäckbart och således inte ett s.k. "dolt fel", som du som säljare normalt ansvarar för i upp till 10 år efter köpet.

Hur mycket skall man undersöka? Givetvis får köparen ställa sig frågan vad man rimligen kan förvänta sig, i förhållande till husets ålder, standard och inte minst pris. Köparen kan inte ställa samma krav på ett renoveringsobjekt som på ett nyare hus. Om t ex ett tak är över 50 år gammalt kan köparen inte förvänta sig annat än att det snart behöver bytas och om en dränering slammar igen efter ca. 25 år gäller samma sak. Sådana "fel" räknas inte som fel i rättslig mening, även om de skulle vara dolda för köparen, och för sådana blir du som säljare inte ansvarig.

De punkter där det oftast uppstår problem och som vi alltid rekommenderar köparen att undersöka närmare är ventilation, skorsten och eldstäder, vattenbrunn, avlopp och el/vatten/avloppsinstallationer. Särskilt om dessa inte är i ordning, är det viktigt att undersöka vad det skulle kosta att få dem i godtagbart skick. Dessa förhållanden bör vara avspeglade i priset och vi tar höjd för problem vi känner till i våra värderingar och beskrivningar. Vi rekommenderar även dig som säljare att i förväg se till att ovannämnda punkter är i ordning och kan dokumenteras, då det underlättar för köparen och minskar utrymmet för köparen att pruta priset av dessa anledningar. Det viktigaste är att inga osäkerheter finns, då detta nästa alltid kommer påverka priset negativt. Om något inte är i ordning, och du inte har tänkt att reparera problemet innan försäljning, går det även bra att t ex kunna presentera en offert på vad det skulle kosta att åtgärda. På så vis är det inte längre ett osäkerhetsmoment och priset kan sättas därefter.

> till toppen

Vad menas med säljarens upplysningsplikt?

Som beskrivet inledningsvis har du som säljare en uttalad upplysningsplikt, om du väljer att friskriva dig från ditt normala felansvar (som gäller upp till 10 år efter köpet). Denna upplysningsplikt är omfattande och om du underlåter att berätta om ett för dig känt (eller misstänkt) fel, gäller friskrivningen inte för det felet - oavsett hur man har formulerat friskrivningsklausulen i kontraktet. Det går alltså inte att slippa felansvar genom att dölja ett för dig känt fel för köparen.

Har du däremot inte friskrivit dig, ansvarar du som huvudregel för sådana fel, som varit dolda för en köpare, dvs. som köparen inte borde ha kunnat upptäcka vid sin undersökning enl. ovan. I detta fall har du ingen absolut upplysningsplikt, men genom att upplysa allt du vet, kan du effektivt begränsa vad en köpare senare skulle kunna komma att åberopa som fel. Om köparen känner till felet, kan det aldrig vara "dolt" och då ansvarar du inte. Det ligger därför i ditt intresse att vara så frikostig med information om ev. fel som möjligt.

För sådana fel som du inte känner till eller misstänker (och därmed inte kan upplysa om) och som inte heller kan anses upptäckbara vid köparens undersökning, ansvarar du som huvudregel. En förutsättning är dock att det verkligen rör sig om ett fel i rättslig mening (dvs. den tekniska livslängden har ännu inte löpt ut). Det är dessa fel som man populärt kallar "dolda fel". En sista förutsättning för att köparen skall kunna åberopa ett sådant fel är denne reklamerar till dig "inom skälig tid" (normalt tre månader), från att köparen upptäckt, eller borde upptäckt felet. Det räcker alltså inte att bara ringa och beklaga sig eller reklamera till mäklaren - det måste vara en uttrycklig reklamation ställd direkt till dig som säljare och det bör ske så snart som möjligt efter att felet uppdagats. Om det har gått mer än 10 år från köpet är alla anspråk preskriberade och det är inte lönt för köparen att reklamera.

Ju längre tid som gått sedan köpet, desto svårare blir det för köparen att göra dig ansvarig för fel, då det blir allt svårare att bevisa om ett fel har funnits vid köpet. För fel som uppstår efter köpet och för normalt slitage ansvarar du givetvis inte.

> till toppen

Formalisering av avtalet - kontrakt och lagfart.

När alla undersökningar och förhandlingar är på plats, är vi redo att formalisera affären på papper. Ofta går vi igång med detta redan under reservationsperioden, så vi kan ha ett köpekontrakt redo för underskrift när reservationsperioden löper ut - eller innan, om parterna är redo. I den förbindelsen behöver vi en del information från dig som säljare, som vi beskriver nedan, först i punktform och sedan mer detaljerat därunder.

•  Alla säljares namn, postadress, personnummer, telefonnummer och ev. e-post.
•  Styrkt kopia på pass/körkort (endast om affären görs upp på distans).
• Kontonummer där handpenningen skall inbetalas.
• Information om och hur fastigheten är belånad.
• Eventuella förbehåll eller särskilda förhållanden som skall beaktas.


På grund av lagen om penningtvätt måste vi kontrollera legitimation på alla köpare och säljare. Om vi träffar alla parter personligen tar vi ett foto/kopia på ert pass eller körkort. Om affären görs upp på distans, behöver vi en styrkt kopia på ert pass eller körkort och behöver ställa en del ytterligare frågor.

Om du har lån med säkerhet i fastigheten tar vi kontakt med din bank, så vi kan avtala om hur och när lånen skall lösas och pantbreven skickas till köparen, köparens bank, eller överföras till ägararkivet. Det skulle därför underlätta om du kan skicka kontaktuppgifter till din bankrådgivare.

Förbehåll och villkor kan vara av alla tänkbara slag, varav de vanligaste är låneklausuler och besiktningsklausuler. Det kan även förekomma att parterna avtalar att säljaren skall reparera en skada inom viss tid, att fastighetsbildning (avstyckning) skall ske, eller avtal om att inventarier skall medfölja, eller köpas till separat. Om det är möjligt föredrar vi att köparen har beviljats lån innan kontraktet skrivs (lånelöfte) och att besiktning skett innan kontraktet undertecknats (under reservationsperioden, se ovan).

När vi har tagit emot denna information, helst via e-post eller via telefon, framsänder vi ett utkast till köpekontrakt (via post eller e-post), tillsammans med ett utförligt följebrev där vi går igenom affären utifrån de specifika förutsättningarna i just denna affären. När vi har gått igenom kontraktet tillsammans och det är godkänt av alla parter, är det klart att underteckna. Var och hur kontraktet undertecknas är individuellt och avtalas i varje enskild affär, men det bästa är naturligtvis om parterna kan träffas och skriva under, även om det går att ordna på distans. När kontraktet är undertecknat av alla parter, handpenningen är betald och kontraktet är utgivet till motparten (eller till mäklaren), är affären bindande.

På tillträdesdagen träffas alla parter igen och skriver på ett köpebrev, likvidavräkning och en journal över mäklarens arbete under förmedlingen. I den förbindelsen skall resterande del av köpesumman betalas till dig som säljare. Var och hur tillträdet sker är också individuellt, men ofta sker det på vårt kontor eller i själva huset. Det är även möjligt att ordna tillträdet på distans, men detta bör ses som en nödlösning. På tillträdesdagen skall ev. lån lösas och fasta kostnader överlåtas på köparen (försäkring, el, vatten, avlopp, sophämtning, slamtömning, sotare m.m.). Om parterna önskar kan vi bistå med det praktiska i den förbindelsen, men behöver då kopior på de senaste fakturorna, så vi har alla relevanta kundnummer och telefonnummer.

När allt är undertecknat och köpesumman är betald (eller deponerad) är affären i princip avslutad, bortsett från reavinstbeskattningen som deklareras året efter försäljningen. Skatten är normalt 22% av nettovinsten, efter avdrag av köpesumman, kostnader vid köp och försäljning och värdeförbättrande reparationer. Vi kan hjälpa med deklaration via telefon och även göra en preliminär beräkning om du önskar detta.

> till toppen